타경 검색

서울 목동아파트 근저당권을 양도하여 경매취하

경매지원센터님 | 조회 2658


근저당권을 양도하여 경매취하




   근저당권의 양도란? 
   부동산을 매매하여 소유권을 이전하는 것과 같이, 근저당권도 매매를 통하여
   명의를 이전할 수 있는데, 이를 근저당권의 양도라 합니다.   

   기존 근저당권자의 채권최고액과 설정순위는 그대로 두고
   다만 등기부상 채권자 명의만 이전하는 것입니다.



경매를 취하하려면 일반적으로 경매신청채권자의 채권을 변제하거나, 아니면 상호 합의하여 연체이자나 일부금액을 변제하고 경매를 취하하는 것 정도로 알고 있습니다.


그러나 소유자나 채무자의 처지에서 그 정도의 금액이 있었다면, 구태여 경매신청까지 들어오도록 놔두지 않았겠지요.


이번의 사례는 소유자겸 채무자가 경매신청채권자의 근저당권을 양도하는 방법으로 경매를 취하시킨 후 부동산을 매매한 사례입니다.




                       ▶ 이 사건은 2014. 8. 18. 취하되었습니다.

     

근저당권양도와 대위변제


위 사건은 국민은행에서 경매신청을 하여 2014. 7. 10. 경매개시결정이 선고되었습니다. 그런데 경매지원센터에서 위 사건을 경매개시결정 한 달 만인 2014. 8. 18. 국민은행의 근저당권을 양도하는 절차를 밟아, 원금과 이자 및 경매신청비용을 전부 대위변제한 뒤 경매를 취하시켰습니다.


대위변제란 채무자가 돈을 갚지 못한 때에 채무자를 대신하여 돈을 갚아주는 것을 말하며, 대신 갚아준 그 변제자는 채무자에 대하여 구상권을 취득하게 되지만, 이 경우 변제자는 근저당권을 그대로 승계받아 동일한 조건의 근저당권을 취득한 것이 됩니다.


즉 기존 근저당권의 채권최고액과 설정일자는 그대로 두고, 등기부상 채권자명의만 이전한 것입니다.


통상 은행에서 경매신청이 들어오면, 원금은 그대로 두고 연체이자와 경매신청비용만 납부하면 경매를 취하시켜주는 것이 일반적인데, 이 사건은 은행에서 전액변제를 요구하고 있고 근저당권의 순위도 중간에 끼어있어 취하자금대출이 불가능한 상황이라, 부득이 근저당권을 양도하는 방식으로 경매를 취하시킨 것입니다.




 ▶ 경매지원센터(법무법인 산)는 서울중앙지방법원 정문(동문) 맞은편 건물에 소재합니다.



경매신청이 들어온 경위


소유자는 서울소재 모 고등학교 교장으로 은퇴한 분인데, 친척들에게 이 사건 아파트를 담보로 국민은행에 각각 보증을 서주었으나, 그 중 한 친척이 이자를 제때 납부하지 못하여 이 사건 아파트에 경매가 들어온 것입니다.


즉 다른 채무자들은 국민은행에 이자를 제대로 내고 있어 문제가 없지만, 중간에 설정된 채무자 한사람이 이자를 내지 못하여 경매신청까지 들어오게 된 것입니다.


때문에 소유자는 이 사건 목동아파트를 팔아서 모든 부채를 해결하고 남은 금액으로 월세라도 나가보려고 하였으나, 등기부가 너무 복잡할 뿐더러 경매까지 진행되고 있어 마땅하게 해결방법을 찾지 못하게 되자, 결국 경매지원센터에 경매취하방법을 문의하게 된 것입니다.





                                  ▶경매지원센터 법무법인 산의 사무실 모습입니다.


근저당권의 순위는 그대로 보존


경매지원센터에서 고객의 상황을 검토하여 종합적으로 판단한 결과, 통상적인 방법 즉 후순위로 새로이 근저당설정을 한 다음, 경매신청채권자의 근저당권을 변제 및 말소하는 방법으로 경매를 취하시킨다는 것은 쉽지 않다고 판단하였습니다.


왜냐하면 중간에 설정된 근저당권을 말소하고 경매를 취하시킬 경우, 그 다음 순위의 근저당권이 차례로 그 순위를 차지해 버리기 때문에, 마지막 후순위로 근저당권을 설정할 경우 새로운 채권자의 기준으로는 담보가 확보되지 않는다고 보는 것입니다.


따라서 경매지원센터에서는 중간의 근저당권을 그대로 양도받는 방식으로 경매를 취하시키기로 하였습니다.


근저당권의 양도란, 기존의 채권최고액과 설정순위를 그대로 유지한 채 새로운 채권자에게 명의만 이전하는 것을 말합니다.




                     ▶ 경매신청채권자인 국민은행에서 2014. 8. 18. 경매법원에 경매취하서를 제출하였습니다.



국민은행의 근저당권을 양도


이 사건 아파트의 소유자는 국민은행의 대출금액을 마련할 수 없는 상황이라, 경매지원센터에서는 소유자와 합의 하에 추후 정상적인 금액으로 매매를 하여 투자금을 회수하는 조건으로, 국민은행의 근저당권을 양도받기로 하였습니다. 


따라서 경매지원센터에서는 2014. 8. 18. 국민은행의 해당 근저당권에 대한 피담보채권 즉 원금과 그 동안의 연체이자 및 경매신청비용을 전부 대위변제 한 뒤, 국민은행의 근저당권을 양도받은 후 경매를 취하시켰습니다.


통상적으로 은행의 경우 일반인에게 근저당권 이전이 안 되는 것으로 알고 있으나, 소유자와 채무자의 동의를 얻으면 개인명의로도 근저당권을 이전받을 수 있습니다.




                             ▶ 담당변호사가 고객과 상담하며 사건기록을 작성하고 있습니다.



아파트의 매매와 이사


소유자는 경매가 취하되자 바로 매매계약을 체결한 뒤 2014. 10. 경 잔금을 지급받아 모든 부채를 해결하고 무난하게 이사를 마쳤습니다.


마침 이 시기가 정부의 부동산활성화정책에 따라 서울 강남3구와 양천구 목동아파트의 시세가 상당히 오르고 있던 시점이라 만족한 금액으로 매매를 하여 소정의 목적을 달성하게 된 것입니다. 


통상 경매가 개시되면 경매준비기간을 거쳐 최소 3-4개월 이후에 매각기일이 지정되고, 한 두차례 유찰절차를 거쳐 배당기일이 지정되려면 대략 10개월정도 걸리게 됩니다.


문제는 이 당시 경매진행 기간동안 금융권의 연체이자는 최소 연18% 이상의 고금리가 적용되기 때문에, 하루라도 빨리 결정하여 경매취하절차를 밟지 않으면, 경우에 따라 부동산도 날리고 부채마저 짊어지는 이중피해를 입게 될 수 있는 상황이었습니다.


이 사건도 국민은행의 연체이자가 연18%가 적용되는 상황에서(정상이자는 연3.5%선), 소유자의 빠른 선택과 근저당권양도(NPL)라는 법적제도를 활용하여, 최소한의 피해로 경매를 취하시키고 나아가 정상적인 매매를 이루게 된 것입니다.




                            ▶ 서울중앙지방법원 정문(동문)입구에서 바라 본 법원청사 전경입니다.



감사합니다.


    twitter facebook google+
    전화상담 1600-3613 문자상담 010-8686-0050 위치안내(2호선, 3호선 교대역)