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경매개시결정에 대한 이의신청

경매지원센터님 | 조회 4659



경매개시결정에 대한 이의신청



  
   
경매개시결정에 대한 이의신청은, 주로 부동산임의경매사건에서 
   경매목적부동산이 제3자에게 낙찰이 된 경우 

   낙찰인의 동의 없이 
   소유자나 채무자가 일방적으로 경매를 취소시키는 방법으로 
   활용되는 절차입니다.

  


법원부동산경매는 일반적인 용어로 경매라고 불리우지만, 실제는 민사집행법으로 진행되는 일종의 재판절차입니다.


그래서 채권자가 일정요건을 갖추어 경매신청을 하면, 경매법원은 서류심사를 거쳐 경매신청서의 접수일로부터 2일 이내에 경매개시결정을 선고하고, 민사집행법에 따라 경매절차를 진행합니다.


참고로 경매법원은 형식적 심사권 밖에 없기 때문에, 채권자의 경매신청에 대하여 실체적 사실관계는 판단할 권한이 없고, 다만 형식상 요건만 갖추어져 있으면 민사집행법 제83조에 따라 경매개시결정을 선고합니다.


다시 말하면, 채권자가 위조된 서류나 이미 변제된 채권을 기초로 경매신청을 하였다 하더라도, 경매법원은 서류가 위조되었는지 또는 채권이 변제되었는지 사실관계를 판단할 권한이 없으므로, 근저당권이 설정되어 있거나 또는 확정된 판결문이 첨부되어 있으면, 경매개시결정을 선고하게 됩니다.


때문에 서류가 위조되었거나 이미 소멸된 채권으로 경매신청을 한 경우에도, 소유자나 채무자 등 이해관계인은, 채권자를 상대로 별도로 근저당권말소청구의 소청구이의의 소를 제기하여, 별도로 확정판결을 받아야 경매를 취소시킬 수 있습니다.


그러면 경매법원에 직접 경매취소를 구할 수 있는, 경매개시결정에 대한 이의신청은 어떤 경우에 활용되는 절차일까요?



                 ▶ 인도네시아의 어느 해변가 별장입니다.



낙찰인이 동의 없이 경매취소

경매개시결정에 대한 이의신청에 대하여 민사집행법 제86조 제1항은, 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제265조는, 경매절차의 개시결정에 대한 이의신청사유로 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다.

쉽게 설명하자면, 소유자나 채무자 등 이해관계인은 경매부동산이 제3자에게 낙찰이 되었다 하더라도, 낙찰인이 잔금을 납부하기 전까지 근저당권을 말소하여 경매법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 하면, 경매를 취소시킬 수 있다는 뜻입니다.

물론 경매부동산이 낙찰이 되기 전이라면, 소유자나 채무자가 경매신청채권자와 합의하여 얼마든지 경매를 취하시킬 수 있기 때문에, 별도로 취소를 위한 법적 절차를 밟을 이유가 없습니다.

그래서 경매개시결정에 대한 이의신청은, 주로 부동산임의경매사건에서 경매목적부동산이 제3자에게 낙찰이 된 경우, 낙찰인의 동의 없이 소유자나 채무자가 일방적으로 경매를 취소시키는 방법으로 활용됩니다.

다만 잘못된 판결문, 틀린 지번의 표시, 채권변제기간의 미도래 등 채권자의 경매신청 자체에 하자가 있는 경우에는, 부동산임의경매나 부동산강제경매와 관계없이, 직접 경매법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 하여 경매를 취소시킬 수 있습니다.

그러면 경매부동산이 낙찰이 된 경우에, 경매개시결정에 대한 이의신청으로 경매를 취소시키려면 어떠한 절차를 밟아야 하는지, 같이 살펴보도록 하겠습니다.



 경매지원센터 건물 전경입니다.  서울중앙지방법원 정문(동문) 맞은편에 있습니다.


근저당권의 말소


부동산임의경매에서는, 근저당권만 말소하면 경매개시의 원인소멸을 이유로 경매법원에 직접 경매취소를 구할 수 있지만, 그러나 채권자와 합의가 안되어 근저당권을 말소하지 못하는 경우에는 별 수 없이 채권을 변제공탁하고 근저당권말소청구의 소와 함께 경매절차정지신청을 한 다음, 승소판결을 받아서 경매를 취소시키는 절차를 밟아야 합니다.


참고로 부동산강제경매에서는 약속어음이나 판결정본 등 집행권원(채무명의)을 없애야 하기 때문에, 부동산임의경매와 달리 경매법원에 직접 경매취소를 구할 수가 없고, 경매취소를 위해서는 별도로 청구이의의 소를 제기하여 승소판결을 받아야 비로소 경매를 취소시킬 수가 있습니다.


따라서 부동상임의경매사건에서 경매개시결정에 대한 이의신청을 하려면, 먼저 경매신청채권자와 합의하여 채권을 변제한 다음 근저당권을 말소하지 않으면 안됩니다.


때문에 낙찰이 되기 전에는 채권자와 합의만 되면 채권일부만 변제하더라도 경매를 취하시킬 수 있지만, 낙찰이 된 후에는 근저당권을 말소하여야 경매를 취소시킬 수 있기 때문에, 경매신청채권자의 채권전액을 변제하여야 한다는 점 참고하시기 바랍니다.





                  ▶ 경매지원센터 직원들 팀별 업무브리핑 중입니다. 



이의사유


부동산임의경매사건에서 소유자나 채무자가 일방적으로 경매를 취소시키려면 먼저 근저당권을 말소하여야 하기 때문에, 경매개시결정에 대한 이의신청에서 이의사유는 극히 간단합니다.


근저당권을 말소하였으니 경매의 원인이 없어졌으므로 경매를 취소해 달라는 것입니다.


경매법원으로서는 근저당권이 말소되었다면 경매의 원인이 없어졌으므로 경매개시결정을 취소할 수밖에 없고, 따라서 그 동안의 모든 경매절차는 원인무효로 소멸되고 동시에 낙찰도 원인무효로 소멸됩니다.


그리고 경매법원에 의해 경매개시결정이 취소되면, 낙찰인은 입찰보증금 10%를 찾아가는 것으로 그 동안의 모든 절차는 종결됩니다.


일반적인 부동산매매계약에서는 매매계약을 해지할 때 계약금을 배상하는 규정이 있으나, 법원경매절차에서는 그러한 규정이 없으므로, 법원에 의해 경매가 취소되면 낙찰인은 입찰보증금만 회수해 갈 수 있을 뿐 그 외에 달리 손해를 보상받을 수 있는 방법은 없습니다.



          ▶  경매개시결정에 대한 이의신청 일부 샘플입니다.




                    ▶ 경매지원센터소속의 법무법인 산, 경매뱅크부동산중개법인(주), 더드림자산관리(주) 임직원들입니다. 


이의신청의 절차


경매개시결정에 대한 이의신청을 하려면 먼저 경매신청채권자와 합의하여 채권을 변제하고 근저당권을 말소하여야 하는데, 여기서 원칙적인 변제비용은 채권금액과 이자 및 경매비용(집행비용)입니다.


그리고 경매개시결정에 대한 이의신청서에, 근저당권이 말소된 등기부등본을 첨부하여 경매법원에 제출하여야 하며, 반드시 낙찰인이 매각대금을 지급하기 전까지 제출하여야 합니다(민사집행법 제86조 참조).


급박한 경우의 응급조치


대금지급기한이 지정되면 그때부터 낙찰인은 언제라도 잔금을 납부할 수 있기 때문에, 대금지급기한이 지정되었으나 낙찰인이 아직 대금을 납부하기 전이라면, 소유자나 채무자 등은 경매법원에 채권자의 인감증명이 첨부된 완제증서를 제출하여 일단 경매를 정지시킨 후, 보정기간 내에 근저당설정등기를 말소한 등기부등본을 제출하여 경매를 취소시키는 방법을 활용하여야 합니다(민사집행법 제266조 참조)





                                                                     ▶ 서울중앙지방법원 남측 전경입니다.


참고로 아래와 같이 사실관계에 하자가 있는 경우 어떤 절차를 밟아야 할까요?


1. 근저당권만 되어있고 차용증 등 원인증서가 없는 경우

1. 근저당권만 되어있고 채권이 전부 변제된 경우

1. 근저당권이 허위로 설정되거나 차용증 등 원인증서가 위조된 경우

1. 채권자가 차용금을 채무자에게 지급하지 않고 제3자에게 지급한 경우

1. 후순위채권자가 선순위채권으로 인해 배당받을 금액이 없는데도 경매신청을 한 경우

1. 채무이행기 즉 변제기일이 되지 않았는데 경매신청을 한 경우

1. 돈을 갚으려는데 채권자와 연락이 안 되는 경우

1. 근저당권으로 담보한 채권이 소멸시효로 인해 효력이 없게 된 경우

    (예를 들어 공사비의 경우 소멸시효 3년, 물품대금 3년 및 5년)


민사집행법 제265조를 보면, 경매절차의 개시결정에 대한 이의신청사유로 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 주장할 수 있다고 규정되어 있습니다.


그러나 위 규정은 법학적 시각의 규정일 뿐, 실무적으로 형식적 심사권 밖에 없는 경매법원으로서는, 근저당권이 없다거나 소멸되었다고 주장하더라도, 등기부등본에 설정된 근저당권을 지우지 않는 한 그대로 매각절차를 진행하고 있습니다.


다만 다툼의 소지가 있다고 판단되는 경우, 경매법원은 당사자에게 근저당권말소청구소송을 제기하고 동시 본안재판부에서 경매정지결정을 받아오도록 권유하고 있습니다.


따라서 위의 경우, 소유자나 채무자는 낙찰인이 잔금을 지급하기 전까지, 채권자를 상대로 근저당권말소청구소송을 제기하고 동시에 경매절차정지신청을 하여 경매절차를 정지시킨 다음, 확정판결을 받아 이를 첨부하여 경매개시결정에 대한 이의신청을 하는 절차를 밟아야 합니다(민사집행법 제266조 참조).




                                          ▶ 경매지원센터 김순용 변호사 입니다.


감사합니다. 




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