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부동산임의경매와 부동산강제경매

경매지원센터님 | 조회 2847



부동산임의경매와 부동산강제경매





    등기부에 설정된 근저당권자가 경매신청을 하는 경우 
    이를 부동산임의경매라고 보면 되고

    등기부 외에 공정증서나 판결정본을 갖고 경매신청을 하는 경우 
    이를 강제경매라고 보면 됩니다.




부동산경매의 종류에는 크게 나누어 실질적 경매절차인 부동산임의경매와 부동산강제경매 2종류가 있습니다. 특별한 경우 공유물분할경매와 유치권에 의한 경매가 있지만, 이는 재산분할이나 권리의 현금화를 위한 형식적 경매절차이기 때문에 여기서는 논외로 하겠습니다.




              ▶  어느 해변 휴양지에서 바라본 바다 전경입니다.



담보권과 집행권원


부동산임의경매란, 등기부상에 설정되어 있는 담보권자, 즉 근저당권, 담보가등기권, 전세권, 근저당권부 질권 등 담보권리자가 담보권 실행을 위하여 경매신청하는 경우를 말합니다.


그리고 부동산강제경매란, 판결정본, 약속어음공정증서, 지급명령정본, 조정조서정본 등 집행력 있는 판결정본과 같이 집행권원을 기초로 경매를 신청하는 경우를 말합니다.


쉽게 말해서 등기부상에 설정된 근저당권자가 경매신청을 하는 경우, 이를 부동산임의경매라 보면 되고, 등기부 외에 공정증서나 판결채권을 가지고 경매신청을 하는 경우, 이를 부동산강제경매라고 보시면 됩니다.





             ▶ 대법원에서 제공하는 법원경매정보사이트의 부동산임의경매사건 샘플입니다. 




             ▶ 대법원에서 제공하는 법원경매정보사이트의 부동산강제경매사건 샘플입니다.


경매의 취하와 취소


그러나 부동산임의경매사건이든 강제경매사건이든, 법원의 경매진행절차에는 하등의 차이가 없습니다. 


다만 담보권실행으로서의 임의경매와 집행력 있는 정본에 의한 강제경매는 각각 그 성격이 다르기 때문에, 법적절차를 밟아 경매를 취소하는 방법과 경매를 정지시키는 방법에 있어서는 상황이 달라집니다.


여기서 참고적으로 이해하고 넘어가야 할 부분이 있는데, 그것은 경매의 취하와 취소입니다. 일반적으로 취하와 취소는 같은 개념의 단어로 알고 있지만, 법적인 측면에서의 취하와 취소는 전혀 다른 용어로 구별됩니다.


경매의 취하란 이미 진행되고 있는 경매절차를 중간에 철회하는 것을 뜻하며, 경매의 취소란 원인무효나 채권의 소멸로, 당초부터 소급하여 아예 경매개시결정이 없었던 것으로 되는 것을 뜻합니다.





    ▶ 경매지원센터는 서울중앙지방법원 정문(동문) 맞은편에 위치합니다.



경매목적부동산이 제3자에게 낙찰이 된 경우의 경매취소


따라서 당사자 간에 합의하여 경매를 취하하거나 또는 경매로 넘어가는 경우, 부동산임의경매와 강제경매를 구분할 필요는 없겠으나, 만약 채권자의 경매신청이 부당하거나, 경매를 취하시키려는데 당사자 간에 합의가 안 되는 경우, 또는 이미 경매목적부동산이 제3자에게 낙찰된 경우에는, 어차피 소유자나 채무자는 법적절차를 밟아 경매를 취소시킬 수밖에 없는데, 이때는 부동산임의경매와 부동산강제경매를 구별하여 법적절차를 밟아야 합니다.


여기서 경매취소방법에 대하여 좀 더 설명하자면, 부동산임의경매에서는 원인채권이 근저당권이기 때문에, 경매개시결정에 대한 이의신청이나 근저당권말소청구의 소를 제기하여 경매를 취소시켜야 하고, 부동산강제경매에서는 원인채권이 공정증서나 판결정본이기 때문에, 반드시 청구이의의 소를 제기하여 집행권원을 없애야만 경매를 취소시킬 수 있게 됩니다.


다만 경매법원의 경매개시결정 자체에 하자가 있는 경우, 예를 들면 등기부상의 건물을 헐고 새로이 건물을 신축하였다거나, 또는 소유지분을 잘못 알고 경매신청한 경우 등과 같이, 경매신청이 잘못되었는데도 경매법원이 경매개시결정을 선고한 경우에는, 부동산임의경매나 부동산강제경매를 구분하지 않고, 경매개시결정에 대한 이의신청으로 경매절차를 취소시킬 수 있습니다.





                 ▶ 경매지원센터의 직원들이 법원청사를 배경으로 찍은 사진입니다.



경매취소절차에 대하여 더 자세히 알고 싶으신 경우, 본 권리를 찾아서 메뉴에서 경매개시결정에 대한 이의신청이나 청구이의의 소를 참고하시기 바랍니다.


감사합니다.


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