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경매연기/정지

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경매의 목적

법원경매는 부동산을 매매하는데 있는 것이 아니라 채권변제에 목적이 있습니다.
당사자들의 제도보완을 위해 경매절차에서는 경매연기와 그 제한에 관하여 일정하게 법률로 규정하고 있습니다.

경매연기 및 정지

소유자나 채무자, 임차인 등 이해관계인이 경매절차 진행 중에

채권변제

경매취소

권리확보

부동산매매

입찰보증금마련

잔금마련

이사기간확보

기타 사정
등으로 일시적이나마 시간적 여유가 필요한 경우가 있습니다.

이 경우 당사자들의 신청에 따라 경매를 연기시킬 수 있으며, 각종 이의나 항고 등 법적절차에 의해 경매를 연기하거나 변경시킬 수 있습니다.

집행 장애사유

경매절차가 개시된 후 장애사유가 발생하면 경매법원은 이미 한 집행절차를 취소하거나 정지합니다.

매각금액으로 경매신청채권자에게 배당될 금액이 없는 경우

경매신청채권자가 매수할 것을 신청하고 보증을 제공하지 않으면,경매는 정지되거나 취소됩니다(민사집행법 제102조).

채무자에 대한 회생 및 파산

회생 및 파산절차 개시결정과 함께 부동산에 대한 강제집행 중지명령이 인가되면, 회생 및 파산절차가 종결될 때까지 경매절차는 중지됩니다.

경매개시결정이 채무자에게 송달이 안 되는 경우

주소보정 및 특별송달신청절차를 거쳐 공시송달명령을 인가받은 경우에 한하여 매각절차가 속행됩니다.

당사자의 연기신청

경매신청채권자

서울중앙지방법원에서는 1회의 연기기간을 2개월 이내를 원칙으로 하고,2회까지 허용하고 있으며 합하여 6월을 넘길 수 없습니다.

채무자, 소유자

부득이한 사유가 없는 한, 채권자의 동의가 없으면 기일변경신청은 허용하지 않는 것을 원칙으로 합니다(대법원 송무예규 제630호).
경매신청채권자에게 채무변제의 연기를 승낙 받은 경우, 전부 합하여 6개월 이내에서 매각기일을 연기할 수 있습니다.

기타 이해관계인

이해관계인에게 송달이 잘못 되었을 경우, 또는 임차인이 책임질 수 없는 사유로 배당요구종기 연기신청이 들어온 경우 등, 부득이한 사유가 있는 경우에 한하여 이를 허용합니다.

매각준비절차에서 법원의 조치등에 대한 이의신청

Ⅰ 현황조사에 대한 이의신청

집행관에 대한 현황조사보고서는 이후에 이루어질 최저매각가격의 결정이나 일괄매각결정 등에 중대한 영향을 끼치고, 추후 매수인들이 매각금액을 결정하는데 중요한 단서가 되므로, 그 하자에 대하여 이의를 신청할 수 있습니다.
실무에서는 이의가 정당하다고 판단하면 이의신청의 효과로서가 아니고 직권으로 재조사를 명하는 경우가 대부분입니다.

Ⅱ 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정에 대한 이의신청

감정인의 잘못된 감정평가로 인하여 감정평가서 자체에 하자가 있거나 최저매각가격의 결정에 문제가 있을 경우, 이해관계인은 집행법원에 재 감정을 요청할 수 있고, 최저매각가격의 결정에 이의를 제기할 수 있습니다.
경매법원은 이유 있다고 판단될 때 직권으로 감정인에게 재평가를 명하고, 다시 최저매각가격을 정해서 새로이 매각 기일을 잡도록 합니다.

Ⅲ 매각물건명세서 작성에 대한 이의신청

매각물건명세서에는

부동산의 표시

부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것

매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등
권리관계에 관한 제반 중요사항이 기재됩니다.
따라서 이러한 매각물건명세서의 작성에 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 되며, 나아가 직권에 의한 매각불허가사유가 됩니다(민사집행법 121조 5호, 제123조 제2항).

Ⅳ 분할매각(개별매각)과 일괄매각에 대한 이의

현행 민사집행법은 개별매각을 원칙으로 하고 있으나, 이는 법정조건이 아니므로 법원은 자유재량으로 분할매각 및 일괄매각을 정합니다.
이럴 경우 채무자나 소유자는 자신에게 최대한 이익이 될 수 있도록 매각방법을 변경해줄 것을 신청할 수 있으며, 그 이의가 합리적인 근거를 가진 경우 법원은 매각방법을 변경하는 결정을 합니다(민사집행법 제98조).

매각기일 이후의 절차에 대한 이의

Ⅰ 매각불허가신청

경매절차에 중대한 잘못이 있거나, 부동산에 권리관계가 변동된 사실이 매각절차 진행 중에 밝혀진 때에는, 법원에 매각불허가신청(매각허가에 대한 이의)을 할 수 있습니다.
최고가매수신고인도 매수신고 한 부동산에 대하여 중대한 흠이 있거나, 예상치 못한 인수되는 부담이 있을 경우, 법원에 매각불허가신청을 할 수 있습니다.

예를 들면 매각절차 진행 중에 유치권신고가 있거나, 신고가 없더라도 유치권이 있다는 사실을 새로이 알게 된 경우, 또는 매각물건명세서 상에 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 표시되지 않은 경우 등이 이에 해당합니다.
위 신청은 매각허가결정일 이전에 하여야 하며, 매각허가결정이 선고된 이후에는 즉시항고를 하거나, 또는 대금지급전까지 매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다.

Ⅱ 매각허가결정에 대한 즉시항고

매각결정기일에 매각허가결정이 선고 되면, 경매절차의 이해관계인은7일 이내에 2심법원에 즉시항고를 제기할 수 있으며, 2심 선고에 불복하여 다시 3심법원인 대법원에 재항고를 할 수 있습니다.
낙찰이 된 이후에 소유자/채무자가 시간을 끌기 위하여 즉시항고를 제기하는 경우가 많은데, 공탁을 하지 않는 경우 1-2개월 정도, 공탁을 하는 경우 5-6개월 정도 경매절차가 정지되기 때문에, 그 기간 동안에는 대금지급기한이 정해지지 않습니다.

대금지급기한이 지정되더라도, 대금지급 전까지 소유자나 채무자가 채권을 변제하면 낙찰과 관계없이 경매가 취소됩니다.
즉, 매수인의 동의 없이도 경매를 취소시킬 수 있습니다.

Ⅲ 매각허가결정에 대한 취소신청

매각허가에 대한 이의 사유나 매각허가에 대한 항고 사유로써, 매각허가결정 확정 후 대금을 지급하기 전까지, 경매당사자들과 매수인은매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다.

집행정지서면의 제출과 경매절차의 정지