10만건 이상의 경매상담, 수백건의 경매관련소송, 수천건의 경매연기/정지/취하실적


매각불허가신청으로 입찰보증금 회수

경매지원센터님 | 조회 2145



매각불허가신청으로 입찰보증금 회수




매각에 대한 이의는 매각허가결정이 선고되기 전까지 하여야 하고,

매각허가결정이 선고된 이후에는 매각허가결정에 대한 즉시항고

매각허가결정이 확정된 이후에는 대금지급전까지 매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다.




이 사건 부동산은 서울시 강동구 천호동에 소재한 다세대주택으로, 서울동부지방법원에서 경매절차가 진행되어 2017. 3. 13. 제1차 매각기일이 지정된 경매물건입니다.


                                           ▶ 오른쪽 중간의 주황색건물이 이사건 다세대주택 건물로 4층에 소재합니다.


                      ▶ 이사건 부동산은 서울동부지방법원에서 경매절차가 진행되고 있습니다.

통상 경매로 부동산을 낙찰 받는 경우, 제1차 매각기일에 낙찰을 받는 경우는 거의 없는데, 의뢰인은 이사건 부동산을 제1차 매각기일에 그것도 경쟁 없이 단독으로 낙찰을 받으면서도 상당 금액을 높여서 낙찰을 받은 것입니다.


즉 첫 매각기일에 감정가인 금272,880,000원으로 시작한 이사건 다세대주택을, 의뢰인은 감정가보다 금22,000,000원을 높여 금294,888,000원에 단독으로 낙찰을 받은 것입니다.


                     ▶ 이 사건 부동산은 최초매각기일에 경쟁없이 단독으로 매각이 되었습니다.

정작 경쟁 없이 낙찰을 받고 보니 의뢰인은 왠지 불안해진 마음에 다시 경매주택을 찾아가 정확하게 확인해 본 결과, 시세도 그만큼 나가지 않을 뿐더러 또한 주택 내부가 워낙 노후 되어 수리비도 만만치 않게 들어갈 상황이라, 비로소 "잘못 샀구나!" 하는 후회의 생각으로 잠을자지 못했다고 합니다.


의뢰인은 컨설팅업체에 손해배상을 요구하였으나 책임회피에 급급하면서 일단 경매지원센터를 찾아가 불허가를 구할 수 있는지 상의해 보라고 하여 본사를 방문하게 된 것입니다.

(컨설팅업체는 통상 부동산중개업소이므로 법률행위를 할 수 없기때문에, 법원경매 관련해서 인정받고 있는 법률사무소인 경매지원센터를 소개한 것으로 보입니다)



▶ 경매지원센터는 교대역 6번 출구 서울중앙지방법원 정문(동문) 바로 맞은편 건물에 소재합니다.


그러나 단순하게 시세보다 높게 낙찰 받은 건을 가지고 입찰보증금을 되찾게 해 달라는 사건은, 본사로서도 사정은 딱하지만 여러 가지 면에서 부담이 따를 수밖에 없습니다.


왜냐하면 이러한 사건의 경우 정작 불허가가 되지 않으면 의뢰인으로서는 입찰보증금을 전액 떼이는 대다가, 여기에 수임료상당의 금액까지 손해 보는 이중의 피해가 예상되기 때문에, 본사로서도 사건수임에 있어 의뢰인의 입장을 생각하지 않을 수 없는 것입니다.


            ▶ 용문산의 용문사 앞에 있는 은행나무입니다. 머리좀 식혀야 할 것 같습니다.


하지만 순간의 잘못된 선택으로 입찰보증금 금27,288,000원을 날리게 되었다고 노심초사하는 의뢰인에게, 본사로서도 매정하게 안 된다면서 돌려보낼 수도 없는 노릇이라 일단 조건부로 사건을 의뢰받게 되었습니다.


착수금은 실비에 해당하는 최소의 금액으로 정하고, 다만 매각이 불허가 되어 입찰보증금을 되돌려 받을 수 있게 되었을 때 성공보수조로 일정 수임료를 지급받기로 계약을 체결하였습니다.

(다행인 점은 본사의 중재로 수임료 중 일정금액은 컨설팅업체에서 같이 부담하기로 한 점입니다)


                  ▶ 경매지원센터 실무연구팀이 사건해결방법에 대하여 브리핑을 하고 있는 모습입니다.


매각허가에 대한 이의
매각허가에 대한 이의라 함은, 이해관계인이 민사집행법 제121조 소정의 이의사유에 기하여 매각을 허가하여서는 아니 된다는 소송법상의 진술을 말하며. 여기에는 서면을 통한 이의도 포함됩니다.


즉 매각허가에 대한 이의는 민사집행법 제121조에 규정한 이의사유로 제한되므로, 위 사유 외에 다른 사유로는 이의를 할 수 없습니다. 만약 다른 사유로 이의가 있을 경우 이때는 집행에 관한 이의나 매각허가결정에 대한 항고 또는 매각허가결정 취소신청으로 다투어야 합니다.


때문에 이 사건의 경우 "매수인이 시세를 잘못 파악하여 비싸게 낙찰 받았으니 사정을 참작하여 불허가를 시켜달라"고 눈물로 하소연 할 수는 없는 노릇이고, 그렇다면 어떻게든 위 법 조항에 해당되는 사안을 찾아서 매각불허가신청을 하는 수밖에 없습니다.


본사에서는 이사건 부동산의 건축물관리대장과 설계도면 그리고 감정평가서를 분석해본 결과, 이사건 주택의 건축현황에서 위반건축사항을  뱔견하였고, 관할구청 건축과에 사실조회를 거쳐 이를 기초한 매각불허가신청서를 작성하여, 2017. 3. 20. 경매법원에 "최고가매수신고인 매각불허가신청서"를 제출하기에 이르렀습니다.

(사실상 살펴보면 사소한 부분이라도 위반건축이 없는 경우는 오히려 찾아보기 어렵습니다)


                       ▶ 본사에서는 2017. 3. 20. 담당 경매법원에 매각불허가신청서를 제출하였습니다.


참고로 매각허가에 대한 이의사유는 위에서 밝힌바와 같이 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정되므로, 그 이외의 사유에 기하여 이의를 진술할 수는 없습니다.


그리고 매각에 대한 이의는 매각허가결정이 선고되기 전까지 하여야 하고, 매각허가결정이 선고된 이후에는 매각허가결정에 대한 즉시항고를, 매각허가결정이 확정된 이후에는 대금지급전까지 매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다.


법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니하며, 법 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니합니다.


이사건의 경우 매각허가결정일이 2017. 3. 20. 오후2시(14:00)로 지정되어 있어, 본사에서는 위 같은 날 오전 10시경에 관할구청의 “사실조회서”를 첨부하여 매각불허가신청서를 제출하였으며, 따라서 이 사건 신청은 이유있다고 판단하여 위 같은 날 오후2시 담당 사법보좌관에 의해 매각불허가결정이 선고되었습니다.


그리고 이사건 재매각기일은 다시 2017. 4. 17.자로 지정되어 있습니다.


                     ▶ 이 사건은 2017. 3. 20.자 최고가매각불허가결정이 선고되었고, 재매각일이 4. 17. 다시 잡혀 있습니다.


이후 절차를 살펴보면, 이사건 경매절차의 이해관계인 등은 위 매각불허가결정에 대하여 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있기 때문에, 최고가매수신고인이 입찰보증금을 환급받으려면 위 항고기간이 지나거나 만약 항고가 제기되면 항고의 재판이 확정되어야 입찰보증금을 환급받을 수 있게 됩니다.


다행이 이사건 매각불허가결정에 대한 항고제기가 없어 의뢰인은 2017. 4. 4. 입찰보증금환급신청서 제출하여 무사히 입찰보증금 금27,288,000원을 환급받을 수 있었습니다.


                     ▶ 최고가매수신고인은 2017. 4. 4. 입찰보증금환급신청서를 제출하여 무사히 입찰보증금을 환급받았습니다.


참고적으로 매각절차에서 매각불허가결정이 선고되는 경우, 이때의 항고에는 매각허가결정에 대한 항고와 달리 매각금액의 10%에 해당하는 항고보증공탁을 하지 않아도 되므로, 경매부동산의 소유자나 임차인 등이 시간을 벌기위한 목적에서 매각불허가결정에 대한 항고 및 재항고를 할 수 있는데도, 정작 이해당사자 등이 이러한 법적제도를 몰라서 항고를 하지 않는 경우가 거의 대부분입니다.


다만 본사로서 일부 아쉬운 점은, 의뢰인이 이사건 입찰보증금을 환급받은 후 성공보수를 절반을 깎아 지불한 사실입니다. 하기사 성공보수를 전액 주지 않는 경우도 있는데 절반이라도 받았으니, 안타까운 사연의 의뢰인을 위해 매각불허가신청이 성공한 것에 보람을 가져야 하는 것이 우선 아니겠는지요.



감사합니다.



twitter facebook google+

신청자
연락처
- -
상담내용