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경매취하자금으로 은행이자를 변제하고 경매회생

경매지원센터님 | 조회 1625


경매취하자금으로 은행이자를 변제하고 경매회생




일반적으로 금융기관의 여신은 자산건전성분류기준(FLC)의 건전성 정도에 따라

정상(normal), 요주의 (precautionary), 고정(substandard), 회수의문(doubtful), 추정손실(estimated loss)의 5단계로 나뉘어진다.


'정상'이란 신용상태가 양호한 거래처에 대한 대출금으로 연체기간이 1개월 미만인 경우다.


'요주의'는 연체기간이 3개월 미만으로 현재는 원리금 회수에 문제가 없으나

앞으로는 신용상태가 악화될 가능성이 있어 세심한 주의나 사후 관리가 필요한 대출금을 가리킨다.


'고정'은 연체기간이 3개월 이상으로 대출처의 신용상태가 이미 악화돼 채권회수에 상당한 위험이 발생한 것으로 판단되는 대출금과 다음의 회수의문 또는 추정손실 대출금 중 회수할 수 있는 예상금액을 말한다.



사건의뢰인 이정숙은 충북 충주시 교현동 소재 아파트의 소유자로서, 은행에서 이자가 연체되자 근저당권실행을 위하여 청주지방법원 충주지원에 부동산임의경매를 신청하였습니다.


통상 경매사건에서 가장 흔하게 발생하는 사례 중의 하나로서, 이사건 소유자의 경우도 설마하며 차일피일 하다가 금융권의 이자를 제때 납입하지 못하여, 근저당권을 설정한 부동산에 경매가 들어오고 졸지에 신용불량까지 되는 황당한 상황이 발생된 것입니다.


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사건의 개요
이정숙은 유치권 교사로 근무하면서 꾸준하게 저축을 하여 일부 돈이 모아지자, 유치원부근에 세 살고 있던 아파트를 은행융자를 안고 매입하게 되었습니다. 세 살고 있던 아파트가 매매로 나온 것을 알게 되어 은행융자를 안고 전세보증금과 일부 모아둔 돈으로 매입을 하게 된 것입니다.


그런데 유치원에서 같이 근무하고 있던 유경호가 이 사실을 알고 유치원용 통원차량을 매입하는데 보증을 서 달라고 하여 이정숙은 불안한 마음에 일단 거절을 하였으나, 유치원 원장이 걱정하지 않아도 될 것이라고 하는 바람에 인감증명 등 필요서류를 건네주고 인감도장까지 날인하여 주었습니다.


그러던 중 통원버스를 운전하던 유경호가 음주운전을 하다가 차량사고를 내고는 뺑소니까지 하여, 결국 보증을 섰던 이정숙소유의 아파트에 가압류가 들어오게 되었고, 또한 보증문제로 유치원원장과도 관계가 멀어져 유치원도 그만 두게 되었습니다.


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직장을 잃은 이정숙이 은행이자를 연체하게 되자 은행에서는 경매예정통지를 보내왔고, 그러나 3년간 단 한 번도 이자를 연체하지 않았던 이정숙은 설마 이자 한 두 차례 안냈다고 경매를 넣겠느냐 싶어 안심하고 있던 중. 법원으로부터 부동산임의경매개시결정이라는 통지가 날라 온 것입니다.


정신이 번쩍 들은 이정숙은 부랴부랴 매매나 전세를 알아보았으나, 경매가 진행되는 아파트에 가압류까지 되어있어 매매나 전세가 어려운 상황이고, 나아가 은행이자연체로 인해 신용불량까지 되어 대출도 불가능한 상태에 놓인 것입니다.


더구나 은행대출 원금이 135,000,000원에 연체이자가 년18%가 적용되어 매달 연체이자가 무려 금2,025,000원씩 가산되는 기막힌 상황이 초래된 것입니다.


이러한 상황에서 이정숙은 경매지원센터의 문을 두드리게 되었고, 경매지원센터는 해당사건을 아래와 같은 세 가지 방법으로 해결하였습니다.



                                      ▶ 경매지원센터가 소재하고 있는 법률센터 전경입니다. 


첫째. 은행에 채무변제계획서 제출
통상 은행에서 담보권실행을 위해 경매신청을 하면, 대출원금과 연체이자 및 경매비용을 전액 변제하여야만 경매를 취하시켜 주는 것이 원칙입니다.


은행은 대출약정에 따른 이자가 연체되면 이는 부실채권으로 분리되어 채권추심부서로 이관하여 경매신청을 하기도 하고, 3개월 이상 연체된 채권에 대하여는 대출원금보다 낮은 가격에 매각 또는 유동화하거나 회계 상 손실처리하기도 합니다.


그러나 현재 이정숙의 처지에서는 전액을 변제하기에는 너무 부담이 클 수밖에 없어, 은행에 연체이자와 경매비용을 변제하겠으니 경매를 취하시켜 달라는 요지로 채무변제계획서를 제출하였습니다.


은행 추심담당자도 결재를 받아야 하는 만큼 채무변제계획서는 현실성 있도록 작성하지 않으면 안 된다는 점 유의하여야 합니다.


                   ▶ 경매지원센터는 서울지하철 2호선과 3호선 6번 출구에서 150미터에 위치해 있습니다.


둘째. 가압류 해방공탁과 은행에 연체이자 및 경매신청비용 변제
그리고 경매지원센터에서는 자체 보유하고 있던 취하자금으로 가압류금액 금42,000,000원을 해방공탁하여 가압류를 해지한 뒤, 은행에 연체이자와 경매신청비용 금9.075,000원을 변제하여 경매를 취하하는데 성공하였습니다.


즉 등기부상에 은행 근저당권만 남고 가압류와 경매등기가 말소되어 정상적인 상태로 원상복구 되었으며, 특히 은행금리도 정상적으로 회복된 것입니다.


셋째. 부동산 월세로 해결
이정숙은 자신소유의 아파트를 보증금 금60,000,000원에 월세 금1,200,000원에 세를 놓고 부모님 집으로 이사를 하는 것으로 그동안의 가슴 졸였던 인생 공부가 전부 끝이 난 것입니다. 물론 보증금으로 가압류해방공탁금액과 연체이자 및 경매신청비용을 전부 변제하였고, 월세로 매월 은행이자 금405,000원을 공제하고 금795,000원씩 월세수입이 발생하게 되었습니다.


                   ▶ 경매지원센터 각 담당 실무자들이 업무회의를 하고 있는 모습습니다.


사후적 결론
통상 부동산이 법원경매에 붙여지면 가족이나 주위에서 돈 빌려주는 것을 꺼리게 되어 자금 활용에 어려움이 많게 되며. 특히 은행이자에 안이하게 대응하다가 경매에 나오게 되면 신용불량자로 전락이 되고, 년3% 대에 불과한 대출이자도 대출원금 전체에 년18% 정도의 연체이자가 적용되어 거의 사채수준에 이르게 됩니다.


다행히 이사건 경매부동산은 2016, 10. 12. 경매개시가 되어 2016. 11. 22. 경매가 취하되었으므로 연체이자도 많이 발생되지 않았고, 경매비용도 집행관의 현황조사비용과 감정평가사의 감정평가비용만 지출되고 나머지는 거의 환급이 될 것이고, 그리고 보증에 따른 가압류해방공탁금은 본안소송의 판결에 따라 반환받거나, 아니면 유경호 본인에게 구상권청구를 하여 반환받는 절차를 밟으면 해결 될 것이어서, 비록 호미로 막을 것을 가래로 막는 형식이 되었지만 그나마 이정도로 해결된 것에 대하여 다행이라 할 것입니다.


                      ▶ 이 사건은 2016. 11. 22. 자 경매취하되었습니다.



                  ▶ 경매지원센터 법무법인 산 대표변호사 김순용 입니다.


감사합니다.

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