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임차인(유치권)에 대한 인도명령신청의 기각

경매지원센터님 | 조회 2335



유치권자(임차인)에 대한 인도명령신청의 기각


1. 사건의 내용


이 사건 경매부동산은 경기도 파주시 탄현면에 소재하는 토지와 창고형 건물로, 임차인이 소유자로부터 부동산전부를 임차한 후 별도로 자동자정비시설을 한 뒤 자동차정비공장을 운영하고 있습니다.


그런데 이사건 부동산이 경매진행되어 매각되자 낙찰인이 임차인을 상대로 인도명령을 신청하였고, 그러자 임차인이 시설비유치권을 기초로 인도명령의 방어를 위해 경매지원센터를 찾기에 이른 것입니다.


                       ▶ 본건은 의정부지방법원 고양지원 2015타경 60517호로 경매진행되어 금731,550,000원에 낙찰되었습니다.


경매진행 당시 임차인은 경매법원에 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였고, 이후 매각절차 진행 중에 시설공사비에 대하여 유치권신고를 하였으나, 이사건 경매신청채권자는 유치권으로 인해 낙찰가격의 하락을 우려한 나머지 경매법원에 유치권배제신청을 한 다소 복잡하게 진행되고 있는 경매사건입니다.


                         ▶ 임차인은 2016. 5. 10. 유치권신고서를 제출하였고, 채권자는 같은 해 6. 8. 유치권배제신청서를 제출하였습니다.

그런데 문제는 임차인이 배당요구신청을 하면서 첨부한 임대차계약서에는 원상회복 의무조항이 기재되어 있고, 또한 특약사항에도 현 시설물 훼손시 원상복구한다 라는 조항이 기재되어 있습니다.


때문에 경매신청채권자도 임차인이 배댱요구신청서를 제출하면서 첨부한 임대차계약서를 열람해 보고 나서 이러한 내용을 터 잡아 경매법원에 유치권배제신청서를 제출한 것으로 보입니다.



                 ▶ 임대차계약서 본문에 원상회복의무조항이 기재되어 있습니다.


                 ▶ 계약서 하단 특약사항에도 원상복구가 특약되어 있습니다.


그러나 어찌 되었건 이 사건 부동산은 제1차 최저매각금액이 금1,212,403,000원에 지정되었으나, 제1차와 제2차 매각기일에 계속 유찰되었다가, 2016. 8. 18. 제3차 매각기일에 4명이 경쟁하여 감정가의 60.34%인 금731,550,000원정에 낙찰이 되었습니다.


그리고 임차인도 이사건 매각절차에 참가하여 매수신청하였으나, 최고가매수신고 금액보다 불과 금3,000만원 차이로 아깝게 떨어지고 말았습니다.


                          ▶ 임차인도 입찰에 참가하였으나 차순위로 아깝게 떨어 졌습니다.


경매부동산에 유치권신고가 있으면 입찰을 꺼리는 것이 일반적이지만, 반면 일부 경매전문가들은 법정지상권이나 유치권신고 등 권리관계가 복잡한 부동산만을 찾아서, 가능한 정확한 정보를 입수한 후 저가에 낙찰받아 상당한 수익을 창출하기도 합니다.


이사건 임차인의 경우에도 임차인 본인이 정확한 정보를 가지고 있으므로, 유치권을 행사하여 저가에 매수하려고 시도한 것까지는 좋았으나, 그러나 유치권주장을 제대로 하지 못하였음에도 이를 간과한 채 낮은 금액으로 낙찰을 받으려다가 제3자에게 어부지리를 준 격이 되고 만 것입니다.


              ▶ 경매지원센터 법무법인 산 담당변호사가 경매사건에 대하여 당사자와 실무자들에게 사실관계를 파악하고 있습니다.


2. 낙찰인의 인도명령신청


이사건 부동산을 매수한 낙찰인은 강제집행을 위하여 경매법원에 임차인을 상대로 인도명령을 신청하였고, 경매법원은 인도명령신청에 사건번호를 부여한 뒤 임차인에게 심문서를 송달하였습니다.


경매법원은 통상 소유자나 채무자의 경우 낙찰인의 인도명령신청이 접수되면 별도의 절차 없이 1-2일 내에 인용결정 되지만, 임차인이나 유치권자 기타 점유자의 경우 인도명령의 결정에 앞서 별도로 권리관계를 소명할 수 있도록 심문절차를 밟게 됩니다.


특별한 경우 심문기일을 지정한 뒤 당사자를 소환하여 사실관계를 심리하기도 하지만, 일반적으로는 서면으로 심리를 한 후 인도명령의 인용여부를 결정하는 것이 대부분입니다.


이 사건의 경우에도 서면심리를 위하여 임차인에게 심문서를 우편으로 보내왔습니다. 피신청인(임차인)은 주장할 내용이 있으면 이 서면이 도달한 날로부터 7일 이내에 서면으로 밝혀 주고, 그에 대한 증거자료가 있으면 함께 제출하여 주기 바란다라는 내용의 심문서입니다.


                     ▶ 의정부지방법원 고양지원으로부터 우송되어 온 2016. 10. 19.자 인도명령신청에 관한 심문서입니다.


3. 인도명령에 대한 심문서 제출


인도명령은 정식재판이 아니라 낙찰인의 신속한 권리확보를 위하여 부여되는 간이재판제도라 할 것이지만, 낙찰인으로서도 낙찰부동산의 신속한 인수가 무엇보다 중요한 만큼 유치권을 주장하는 임차인을 상대로 인도명령을 신청하려면, 법 규정과 판례의 적용에 보다 신중하지 않으면 안됩니다.


비록 임대차계약서 상에 원상회복 의무규정이 적시되어 있고, 또한 경매신청채권자가 유치권배제신청을 하였다 하더라도 이는 참고자료에 불과할 뿐, 이러한 자료만으로는 임차인에게 유치권이 없다는 명백한 증거가 될 수는 없는 것입니다.


왜냐하면 민법 제626조는 임차인의 필요비 및 유익비에 대한 비용상환청구권이 규정되어 있고, 또한 같은 법 제646조에는 임차인의 부속물매수청구권이 규정되어 있으므로, 가사 임대차계약서에 원상회복 의무규정이 기재되어 있다 하더라도, 임차인이 지출한 필요비에 대하여는 임대차계약과는 무관하며 또한 임대인과 별도 약정에 의하여 시설한 공사비에 대하여는 원상회복 의무규정이 적용되지 않을 수 있기 때문입니다.


                       ▶ 임차인이 자동차정비공장운영에 필요한 차량주차용 포장공사를 하였습니다.

낙찰인은 예상한 대로 본건 인도명령신청을 하면서, 임대차계약서 상 원상회복 의무조항을 근거로 유치권이 없으므로 인도명령을 인용해 줄 것과, 증거자료로 임차인의 임대차계약서 사본과 채권자의 유치권배제신청서를 첨부하였습니다.


따라서 당사에서는 2016. 10. 31. 답변서를 제출하면서 심문서제출기간의 연기를 요청하였고, 또한 같은 해 11. 8. 민법에서 규정하고 있는 임차인의 비용상환청구권인 필요비와 유익비에 대한 권리주장과 함께 대법원 판례 등을 인용하여 심문을 위한 준비서면을 제출하기에 이르렀던 것입니다.


그리고 며칠 뒤인 같은 해 11. 11. 낙찰인은 이에 대하여 답변서를 제출하는 등 서면에 의한 법적공방이 한 차례 진행되었습니다. 


                    ▶ 당사에서 답변서와 준비서면을 제출하자 이에 대하여 낙찰인이 답변서를 제출하였습니다.             

 
4. 이 사건 인도명령에 대한 재판과 결과

이 사건 인도명령신청의 쟁점은 유치권의 존재여부입니다. 즉 경매법원은 유치권의 존재여부에 대한 형식적인 심사만 할 뿐이므로, 이 사건 인도명령신청에 대하여 임차인의 시설투자금액이 얼마인지 또는 낙찰인이 부담해야 할 금액이 얼마이고 그에 대하여 상환의무가 있는지 대한 실체적 사실관계를 따지는 것이 아니라, 단지 임차인의 유치권주장이 이유 있느냐 아니면 없느냐의 형식적 요건만을 따져 인도명령의 인용 및 기각여부를 결정하게 됩니다.


이 사건 인도명령신청은 2016. 11. 15. 기각결정 되었습니다. 인도명령신청서가 2016. 10. 7.접수되었으므로 1개월 8일만에 낙찰인이 임차인을 상대로 한 이 사건 인도명령신청에 대하여 경매법원으로부터 기각결정이 선고 된 것입니다.


                             ▶ 낙찰인의 인도명령신청이 2016. 11. 15. 기각되었습니다.

                  ▶ 기각결정정본이 2016. 11. 15. 각 당사자에게 송달되었습니다.


사실 이 사건의 경우 낙찰인이 인도명령제도의 취지를 이해하고 신중하게 접근하였다면 충분히 인도명령으로 강제집행이 가능할 수도 있었습니다.


그러나 낙찰인의 입장에서는, 임대차계약서에 원상회복에 대한 의무조항이 기재되어 있고 또한 채권자로부터 유치권배재신청이 접수되어 있기 때문에, 그렇다면 임차인의 유치권이 인정될 수 없을 것이라는 안이한 생각을 가지고 대처함으로서, 낙찰인의 이 사건 인도명령신청이 기각당하는 안타까운 상황이 발생한 것입니다.


물론 낙찰인의 경우 인도명령의 기각결정에 대하여 항고를 제기하는 방법도 있겠으나, 결국은 공연하게 시간만 허비할 수 있으므로, 이 경우 일단 항고를 해 놓고 임차인과 합의를 하거나 아니면 명도소송을 제기하여 새로이 다투는 절차를 밟아야 할 것입니다.



 ▶ 경매지원센터 법무법인 산 대표변호사 김순용입니다


감사합니다.


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