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근린시설(원룸건물)의 낙찰과 집행정지결정

경매지원센터님 | 조회 1731




근린시설(원룸건물)의 낙찰과 집행정지



이 사건 경매부동산은 동작구 흑석동에 위치한 근린생활시설 및 주택으로 지하 1층 지상5층 구조로 되어있으며, 1층은 상가 2층은 사무실과 원룸 그리고 3층부터 5층은 원룸주택으로 사용되고 있습니다.


                       ▶ 서울시 동작구 흑석동에 위치한 근린생할시설로 1층은 상가 2층부터 5층은 원룸주택구조로 사용되고 있습니다.


이 상가건물은 2016. 8. 30. 제2차 매각기일에 금2,251,690,009원정에 낙찰이 되었습니다.


감정가가 금2,636,284,700원정이었으나 제1차 매각기일에는 유찰되었고, 제2차 매각기일에 최저매각가격이 20%가 저감된 금2,105,556,000원정이었는데, 2명이 경쟁하여 여기서 최고가매수인이 최저가보다 1억5,000만원을 더 기재하여 낙찰이 된 것입니다.


위 낙찰된 건물은 2016. 9. 6. 매각허가결정이 선고되었고, 이로부터 7일 후인 2016. 9. 13. 매각허가결정의 확정을 앞두고 있는 상황입니다.


참고로 매각허가결정이 확정이 되어야 대금지급기한이 정해지며, 대금지급기한이 정해지면 그날부터 대금지급기한까지 사이에 대금을 납부할 수 있습니다. 


                       ▶ 이 사건은 2016. 8. 30. 낙찰이 되었고 같은 해 9. 6. 매각허가결정이 선고되었습니다.


한편 이사건 경매부동산은 경매신청채권자가 서울고등법원의 판결정본에 따른 채무명의를 원인으로 부동산강제경매신청을 한 사건입니다.


경매신청채권자의 청구금액은 금200,000,000원정이지만, 판결정본에 따른 그동안의 지연이자와 경매비용 등을 합하면 실제 변제하여야 할 채권금액은 총 금270,000,000원정도가 됩니다.


그런데 이사건 부동산의 소유자는 그동안 가까스로 금150,000,000원을 준비하여 채권자와 합의를 시도하였으나, 채권자가 채권금액을 전부 변제하기 전에는 경매를 취하해 줄 수 없다고 이를 거절함으로서, 소유자가 나머지 금액을 마련하는 사이에 이사건 부동산이 낙찰되기에 이르렀던 것입니다.


                    ▶청구금액은 금2억원입니다. 소유자가 채권을 변제할 가능성이 있다면 입찰에 참여하지 않는 것이 좋습니다. 


                    ▶ 부동산강제경매신청시 첨부한 원인증서는 서울고등법원 2014나 35145호 판결정본입니다.


이 사건 부동산이 낙찰되기에 이르자 소유자는 나머지 모자른 금액을 급전으로 마련하여 경매를 취하하려고 하였으나, 이번에는 이사건 부동산이 이미 낙찰이 되었기 때문에 낙찰인의 동의 없이는 경매취하가 불가능하다고 하여, 소유자는 낙찰인을 찾아 동의를 구하였다가 거절당해 결국 소유자는 경매지원센터를 방문하게 된 것입니다.


그러나 경매부동산이 낙찰되었다 하더라도 채권금액이 전액 마련 된 이상, 소유자는 낙찰인이 잔금을 지급하기 전까지, 그 채권금액을 전부 변제하거나 또는 변제공탁을 하고 청구이의의 소 및 집행정지절차를 밟으면, 낙찰인의 동의 없이도 얼마든지 경매취소는 가능합니다.


때문에 이정도의 사건해결을 가지고 경매지원센터에서 이 사건을 이곳 경매체험현장의 성공사례로 올리지는 않습니다. 경매지원센터는 소유자와 상담을 통해서 소유자도 모르고 있던 반전의 계기를 찾게 됩니다.


다만 소유자가 경매지원센터를 하루라도 일찍 방문하였더라면, 경매지원센터에서 직접 취하자금을 투입하여 경매를 취하하였거나, 아니면 이후 전개될 사안에 따라 경매절차를 정지시킬 수 있었기 때문에, 그러면 그동안이라도 마음 고생을 덜 수 있었을 것인데 하는 아쉬움이 있습니다.


                   ▶ 담당변호사가 사건을 보고 받으면서 법리를 검토하고 있는 모습입니다.


이 사건은 채권자가 이사건 부동산의 소유자를 상대로 손해배상금청구의 소를 제기하여 대법원까지 가서 판결이 확정된 사건으로, 제1심인 서울중앙지방법원에서는 소유자가 승소하였으나, 제2심인 서울고등법원에서는 채권자가 승소하였고, 제3심인 대법원에서 제2심판결이 그대로 확정됨으로서, 채권자가 소유자의 부동산에 부동산강제경매신청을 하게 된 것입니다.


따라서 이 사건의 경우 대법원확정판결을 기초로 한 강제경매신청이기 때문에, 소유자가 경매를 취소시키려면 채권자가 합의해 주지 않는 한, 판결채권금액 전부를 변제하거나 변제공탁을 하지 않으면 안됩니다.


                               ▶ 서울고등법원에서는 채권자인 원고가 승소하였습니다.


                             ▶ 재1심에서는 원고가 패하였고, 대법원에서는 제2심의 판결이 그대로 확정되었습니다.


그런데 당사의 변호사들이 공탁절차를 밟기 위해 경매사건기록과 재판기록을 복사하여 검토하는 과정에서, 손해배상의 원인증서인 약속어음이 조작된 흔적과 재판과정에서 위법(사해행위 및 위증 등)사실이 있었던 점 등을 발견한 것입니다.


위 재판은 대법원까지 거치는 동안 4년이 걸렸으며, 판결의 번복 등으로 인해 소유자는 이 재판과정에서 신장이 나빠져 현재 일주일에 3회 혈액을 투석해야 하는 등, 그야말로 심신이 피폐해지는 고통과 억울함이 있었다고 호소하여, 당사의 변호사들은 그만큼 집중력있게 사건을 검토함으로서 쟁점사항과 재판과정에 하자가 있었다는 것을 발견할 수 있었던 것입니다.


당사의 변호사들은 일단 채권자를 형사고소 하는 한편 재심청구를 통하여 다시 재판을 받도록 소유자에게 해결방안을 제시하고, 이에 따라 법적절차에 착수하였습니다.


             ▶ 이 사건 경매부동산의 1층은 상가이며 2층 이상은 원룸구조로 소유자로서는 필사적으로 지키고 싶어하는 건물입니다.


그런데 여기서 우려되는 점은, 이 사건 경매부동산이 낙찰이 되었기 때문에 최대한 빨리 청구이의의 소를 제기하여 집행정지결정을 받아야 하는데, 대법원까지 가서 확정된 이 사건에 대하여 원심법원이 과연 채권을 변제를 하지 않았음에도 집행정지를 인용해 줄지가 가장 걱정되는 대목이었습니다.


믈론 채권을 전부 변제하거나 변제공탁을 하면 문제는 간단히 해결되지만, 돈을 전부 지불해 버리면 추후 재판에서 이기더라도 이를 다시 반환받기는 상당히 어려움이 따릅니다.


그래서 돈을 지불하지 않고 경매를 정지켜야 하는데, 그러다가 만약 일정기간 내에 집행정지를 받지 못한다면 오히려 시간만 빼았기게 되어, 그렇게 되면 이사건 경매부동산의 낙찰인이 잔금을 지급해 버리는 최악의 사태가 발생하기 때문입니다. 


여기서 소유자는 어떻게 하든 변제를 하지 않고 다시 재판을 하여 그동안의 억울함을 보상받으려 하고, 소유자의 가족(부인과 딸)들은 기왕에 돈을 마련하였으니 채권을 다 변제하더라도 일단 경매를 취소해 달라는 의견이 부딪치는 긴박한 상황입니다.


                      ▶ 소유자 가족들이 정성껏 관리하고 있는 2층 원룸주택의 입구입니다.


그래서 당사의 실무자들과 변호사단은 최악의 상황에 대비하여 마지막 비상수단을 마련해 놓고, 일단 판결이 있었던 원심법원에 변제공탁 없이 청구이의의 소와 함께 집행정지신청서를 접수하였습니다.


참고로 집행정지신청의 경우 집행정지결정 여부가 선고될 때까지 통상 3일에서 7일이 걸립니다. 때문에 신청서가 접수된 날로부터 소유자 가족들은 불안한 나머지, 신장투석을 받고 있는 소유자는 하루에 전화를 3-4통, 소유자의 처와 딸은 매일 1회 이상 방문하여 진행내용 및 경매취소 가능여부를 반복해 묻는 등, 변호사들도 촉각을 곤두세울 수 밖에 없는 상황이 2-3일 지속되었습니다.


이러한 사건의 경우 수임한 변호사들도 결과에 예민해 질수밖에 없어, 차라리 전액변제를 하고 경매를 정지시킬 걸 하는 후회의 의견도 있지만, 그렇다고 충분히 가능한 사건을 모른채 하고 넘어갈 수는 없는 것으로, 변호사들도 긴장속에 재판부에 속히 인용여부를 결정해 줄것을 구하고 있었습니다. 


                    ▶ 경매지원센터의 변호사들과 실무자 및 임직원들 입니다.

기대와 우려속에 이 사건 집행정지신청은 드디어 2016. 9. 8.자로 인용결정이 선고되었습니다. 사건을 접수한 날로부터 정확하게 3일만에 그것도 집행정지(경매정지)가 인용되는 결정이 선고된 것입니다.


공정증서나 지급명령정본 또는 화해조서정본, 제1심 확정판결 등을 기초한 강제경매신청의 경우에도 채권의 변제 없이 집행정지신청은 기각이 되는 경우가 대부분인데, 이 사건과 같이 대법원에서 확정된 사건에 대하여 원심법원이 채권의 변제 없이도 경매정지를 인용해 준 것은 극히 이례적일 수밖에 없었던 것입니다.


물론 재판부에서도 이사건 집행정지신청이 일리가 있다고 판단하여 집행정지를 결정하였을 것이지만, 소유자 가족이나 당사의 변호사들도 상당히 긴장해 있었던 만큼, 이 사건 집행정지결정은 특히 소유자와 그 가족들에게 둘도 없는 값진 추석선물(이때가 추석연휴 2-3일 전)이 된 것입니다.


당사에서는 집행정지결정이 선고된 당일 경매법원에 결정정본을 첨부하여 경매절차정지신청서를 제출하였고 경매법원은 즉시 이 사건 경매절차를 정지하였습니다.


                               ▶ 2016. 9. 5.자 청구이의의 소를 제기하였습니다.


                               ▶ 집행정지결정을 받은 당일 경매법원에 경매절차정지신청서(집행정지)를 제출하였습니다.


                        ▶ 경매법원은 집행정지결정정본이 제출되자 즉시 이 사건 경매절차를 정지하였습니다.


이 사건 경매부동산은 일단 집행정지 되었다가 추후 청구이의의 소 재판결과에 따라 경매가 취소되거나 또는 만에 하나 소유자가 재판에 패소하더라도, 이때에는 채권을 변제하고 다시 청구이의의 소를 제기하여 경매절차를 취소시킬 것이므로, 어차피 이사건 경매는 취소되어질 운명에 있습니다.

(이 사건 청구이의의 소는 형사고소 결과 및 재심기간 동안 기일이 추정될 것이지만, 당사의 변호사들은 경찰이나 검찰조사 과정에서 해결될 것이라고 예측하고 있습니다)


되돌아 보면, 채권자가 소유자의 부탁으로 일단 금1억5천만원을 먼저 받고 경매를 취하한 후 추후 나머지 금액을 변제하도록 배려하였다거나, 또는 낙찰인이 일정금액의 사례금을 받고 경매취하에 동의하였다면 그대로 묻혀져 버렸을 사건입니다.


그러나 배려가 부족한 나머지 채권자는 사기, 배임, 소송사기 등으로 형사조사를 받게 될 처지에 놓이게 되고, 낙찰인으로서도 법적절차를 밟아 입찰보증금을 회수해야 하는 번거로운 상황에 처하게 된 것입니다.   


             ▶ 경매지원센터는 서울중앙지방법원 정문(동문) 바로 맞은편에 위치하고, 전국적인 네트워크 시스템을 갖추고 있습니다.


자! 그렇다면 이사건 부동산을 낙찰 받은 최고가매수신고인은 어떻게 하여야 할까요.


이 사건 경매부동산의 경우 당사자내역을 자세히 들여다보면, 근저당권자가 우리은행이고 가압류권자는 경매신청채권자 그리고 그 외에는 1층 상가 임차인과 원룸의 임차인으로 되어 있습니다. 이 경우 건물의 대부분을 차지하는 원룸은 그 특성상 월세가 목적이므로, 대략 정산을 하더라도 부동산 가치보다 부동산의 부담이 적다는 권리분석이 나옵니다.


그렇다면 경매신청채권자의 청구금액은 금2억원에 불과함으로, 이사건 경매부동산의 경우 낙찰이 된다 하더라도 소유자가 잔금지급 전에 채권을 변제하고 경매를 취소시킬 수 있을 것이라는 사실을 예상하였어야 하며, 만약 몰랐다 하더라도 그 귀책사유는 전적으로 낙찰인에게 있는 것입니다.


딱한 일이지만 낙찰인으로서는 막연하게 재판결과를 기다려 볼수도 없고, 이러한 경우 다만 하루라도 빨리 집행정지를 사유로 경매법원에 매각허가결정취소신청을 하여 입찰보증금을 반환받는 것 외에 달리 마땅한 방법이 없습니다, 


법원경매는 일반매매와 달리 위약에 대한 배상제도가 없기 때문입니다.



                  ▶ 무더웠던 여름도 지나고 이제 완연한 가을입니다.



감사합니다.


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