10만건 이상의 경매상담, 수백건의 경매관련소송, 수천건의 경매연기/정지/취하실적


유치권자의 직접점유와 간접점유(2)

경매지원센터님 | 조회 1441


유치권자의 간접점유와 점유의 방법



전 1항에서는 유치권자의 직접점유에 대하여 알아보았으므로, 본 2항에서는 유치권자의 간접점유에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.


전항에서 알아본 바와 같이 유치권의 필수적 요건은 점유이기 때문에, 유치권자의 점유관계에 관하여 법원은 상당히 엄격하게 해석하고 있습니다.



    간접점유란 직접점유와 대립되는 점유로서

    직접점유직접 또는 점유보조자를 통하여 물건을 지배하는 경우를 말하고

    간접점유점유매개관계에 의하여 타인(점유매개자)으로 하여금

    물건을 지배하는 경우를 말합니다.



                                                          ▶ 아파트 건물입구에 유치권 공고문이 게시되어 있습니다.


유치권에서 간접점유가 인정되기 위해서는 우선 간접점유자와 직접점유자간에 목적물반환청구권이 존재할 정도의 법률관계(점유매개관계)가 필요하고, 나아가 직접점유자로 하여금 목적물을 점유하도록 하는 권한이 필요합니다.


간접점유자도 직접점유와 같이 점유보호청구권 등 원칙적인 점유권의 모든 효력이 인정되며 이러한 점에서 점유보조자와는 다릅니다.



    간접점유가 성립하려면

    ① 점유매개자가 물건을 점유할 것과

    ② 간접점유자와 점유매개자 사이에 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치, 기타의 관계,

    즉, 물건의 반환청구권의 존재를 전제로 하는 점유매개관계가 있어야 합니다.



쉽게 말하면 간접점유관계가 인정되기 위해서는 최소한 직접점유자와 간접점유자간에 지상권이나 임대차 또는 무상사용대차 등, 이와 유사한 정도의 법률관계 즉 점유매개관계가 성립되어야 한다는 의미입니다.


                                           ▶ 서울중앙지방법원 법원청사 동관 입구 전경입니다.


또한 민법 규정에 의해 유치권자는 소유자의 승낙없이 목적물을 제3자에게 사용하게 하거나 대여하거나 임대할 수 없으므로, 만일 소유자의 승낙없이 임대해주거나, 무상으로 사용하게 하는 등의 행위를 하게 되면, 소유자 및 낙찰인은 유치권의 소멸청구를 할 수 있고 그 소멸청구 만으로 유치권은 소멸합니다.


그러므로 간접점유를 할 경우에는 반드시 소유자의 동의나 승인이 필수적입니다.


유치권자가 간접점유를 하게 되는 일반적인 사례를 보면, 유치권자가 물건을 직접 점유하면서 유치권을 행사하는 도중에, 관리비용과 인건비도 아끼고 월세를 받아 일부라도 채권에 충당할 목적으로 차임을 받고 목적물을 제3자에게 임대를 주는 경우로서, 이때 현실적인 점유자는 임차인인 제3자이지만 실질적인 점유자는 임대를 준 유치권자이기 때문에, 이런 경우 유치권자가 점유매개관계를 통해 간접 점유로서의 유치권을 행사할 수 있는 것입니다.


또 하나의 경우 유치권자는 점유를 계속 유지하고 있어야 하는데, 유치권을 행사하기 위한 시간과 비용이 만만치 않아 원래 점유해 온 임차인에게 대신 점유를 하게 해서 유치권을 유지하는 경우도 있습니다.


                                           ▶ 경매지원센터 실무직원들이 담당변호사에게 업무내용을 전달받고 있습니다.


그러나 이러한 경우의 간접점유에는 일정한 법률관계인 점유매개관계가 필수적 요건임에도 불구하고, 대부분의 유치권자가 공사내역이나 채권의 입증에만 주력한 나머지 정작 점유관계에 대하여 소홀히 함으로서, 재판과정에서 미처 공사비에 대하여 다투어보기도 전에 부적법한 점유를 원인으로 패소하는 경우가 상당히 발생합니다.


특히 유치권에 의한 간접점유의 경우는 직접점유와 달리 점유매개관계의 존재가 필요하고 또한 상대적으로 점유상태가 불분명해 보이기 때문에, 추후 낙찰인과 분쟁을 예상하여 그 성립요건을 충분히 검토하는 등 사전에 법률관계에 대하여 정확하게 준비하지 않으면 안 됩니다.


                                                                 ▶ 서울중앙지방법원 법원청사 남측 도로 전경입니다.


간접점유에서 유치권이 부정되는 대표적인 사례


경매진행 중에 유치권자가 간접점유자로서 경매법원에 유치권 신고를 하면서, 첨부서류로 소유자의 동의를 받지 않은 임대차계약서를 제출하는 경우가 많이 발생합니다.


유치권자와 임차인 사이에 작성하는 임대차계약서에 소유자의 동의가 있어야 하는데, 대부분의 유치권자가 이를 알지 못하여 동의를 받지 않은 상태에서 그대로 계약서를 제출하는 경우입니다.


사실 경매절차에서 유치권 신고는 신고자체로 유치권이 인정되는 것이 아니고 다만 유치권이 있다는 사실을 알리는 정도에 불과하지만, 그 신고서의 내용과 첨부서류는 추후 인도명령은 물론 유치권부존재확인의 소 등 본안소송에도 결정적인 증거자료가 될 수 있으므로, 일단 법원에 서류를 제출하려면 신중하지 않으면 안 됩니다.


추후 낙찰인이 인도명령을 신청하면 법원은 심문절차를 밟게 되는데, 여기서 유치권자가 사실은 소유자의 승낙을 받았다고 항변하면서 추가로 소유자에게 추인을 받은 승낙서를 제출하더라도, 이 경우 법원은 특별한 사정이 없는 한 이를 인정하지 않을 가능성이 큽니다.


간접점유로서 유치권자는 결국 본안소송에 이르지도 못하고 인도명령에 의해 강제집행을 당하게 되고, 임차인도 마찬가지 임대권원이 없는 무 권리자와 계약을 체결한 것이 되어 낙찰인에게 대항하지 못하게 됩니다.





경매절차 중에 유치권신고는 그 제출기간에 시간적 제한이 없으며, 또한 유치권 신고를 하였다 하여 유치권에 대한 권리가 인정되는 것도 아닙니다. 법원은 유치권자에 의해 유치권 신고가 있으면 해당 사건기록에 편철한 후 대법원경매정보사이트에 유치권 신고가 제출되었다는 사실만 기재해 놓을 뿐입니다. 유치권의 성립여부는 추후 인도명령의 심문절차나 본안소송에서 별도로 다투어져 결정이나 판결로 확정된다는 점 참고바랍니다.



                                    ▶ 서울중앙지방법원 정문(동문)입니다. 경매지원센터는 정문 맞은편 건물에 소재합니다.


간접점유의 법률적 고찰


직접점유와 간접점유

점유자와 물건 사이에 타인이 끼어있지 않고 점유자가 물건을 직접적으로 지배하거나 점유보조자를 통하여 지배하는 것을 직접점유라고 하고, 반면에 어떤 자가 타인과의 일정한 법률관계에 기하여 그 타인에게 점유를 이전한 경우에 그에게 인정되는 점유를 간접점유 합니다.


여기서의 간접점유자는 직접 점유를 하지 않더라도 간접으로 점유권이 인정됩니다.


예를 들면 건물의 유치권자 “갑”이 그 건물을 “을”에게 임대하고 있는 경우에 “갑”이 유치권자로서 간접점유를 하고 있는 것이고 “을”은 유치권자의 임차인으로서 직접점유를 하고 있는 것입니다.


즉 “갑”은 “을”과의 사이에 법률관계를 매개로 하여 점유를 하고 있으므로 “갑”의 점유가 간접점유자가 되고 “을”은 점유매개자로서 직접점유자가 되며, 여기서 "갑"은 유치권자로서 직접 점유를 하지 않더라도 점유권이 인정된다는 의미입니다. 


                                             ▶ 서울중앙지방법원 남측전경입니다. 파란하늘을 배경으로 법원청사가 품격있게 보입니다.


간접점유의 성립요건

간접점유가 성립하려면 ①점유매개자가 물건을 점유할 것과 ②간접점유자와 점유매개자 사이에 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치, 기타의 관계 즉 물건의 반환청구권의 존재를 전제로 하는 점유매개관계가 있어야 합니다.


첫째. 특정인의 직접점유가 있을 것
특정인의 직접점유가 있어야 합니다. 따라서 물건을 직접 사실상 지배하는 것은 직접점유자이고, 직접점유자는 타주점유 즉 타인이 유치권을 가지고 있다는 것을 전제로 하는 점유이어야 합니다.


둘째. 간접점유자로부터 전해 내려온 점유권일 것
간접점유자로부터 점유권이 전해 내려오기 위해서는 간접점유자와 점유매개자 사이에 점유매개관계가 있어야 하며, 법률은 그러한 점유매개관계를 “지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계”라고 규정하고 있습니다.



민법 제194조(간접점유)
지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.



                                                                 ▶ 서울중앙지방법원 법원청사 남측 전경입니다.


셋째. 간접점유자에게 반환청구권이 있을 것
간접점유자는 점유매개자에 대하여 반환청구권을 가져야 합니다. 이는 언제나 채권적 반환청구권이어야 하고 이 반환청구권에 관하여 반대급부로 항변권이 있더라도 상관없습니다.

점유매개관계가 유효하지 않은 때에는 부당이득의 법리에 의하여 반환청구권이 발생합니다.



민법 제207조(간접점유의 보호)
점유자가 점유의 침탈을 당한 경우에 간접점유자는 그 물건을 점유자에게 반환할 것을 청구할 수 있고, 점유자가 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 않을 때에는 자기에게 반환할 것을 청구할 수 있다.


대법원 판례
점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다(민법 제204조 제1항 참조). 이러한 점유회수의 소는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지만을 살피면 되는 것이고, 여기서 점유란, 물건이 사회통념상 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람 사이의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

그리고 점유회수의 소의 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되나, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하다. 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다.
(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다 61424 판결)




 ▶ 경매지원센터 법무법인 산의 업무공간입니다.


넷째. 채무자나 소유자의 동의가 있을 것
유치권자는 소유자의 동의 없이 목적물을 타인에게 사용하게 하거나 대여 및 임대할 수 없으며, 만일 소유자의 동의 없이 임대해 주거나 무상으로 사용하게 하는 등의 행위를 하게 되면 매수인(낙찰인)은 유치권 소멸청구를 할 수 있습니다.



민법 제324조(유치권자의 선관의무) 
②유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.


대법원 판례
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조) 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등) 제1항 단서에서 규정하는 “경락인에게 대항할 수 있는 권원”에 기한 것이라고 볼 수 없다.

(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정 부동산인도명령)



                                       ▶ 서울중앙지방법원 서관청사 앞 정원의 가을 풍경입니다.


본 간접점유를 마감하면서 간접점유를 통한 유치권의 인정기준을 제시한 하급심판례가 있어 참고로 이를 게시합니다.



대전고등법원 2008. 5. 21. 선고 2007나11895 유치권부존재확인


이사건 경매신청채권자의 유치권부존재 확인의 소에서, 피고 丙기업은 소외 甲이라는 회사와 보수공사계약을 체결하고 2005. 7. 10.부터 2005. 8. 10.까지 약 한 달 동안 보일러 시설 및 배관공사 등 찜질방 수리 공사를 시행하고 그 공사대금 중 3억 10만원을 지급받지 못해, 이에 피고 丙기업은 공사대금을 지급받기 위하여 이 사건 부동산 중 피부관리실을 직접 점유하면서 피고 乙과 사이에 이 사건 찜질방 영업을 방해하지 않는 대신 피고 乙이 피고 丙기업을 위하여 이 사건 찜질방 건물 전체를 점유, 관리해 주기로 하는 약정을 함으로써 피고 乙을 통하여 이 사건 찜질방 건물 전체를 간접점유 해왔기 때문에 유치권을 주장할 수 있다는 피고 丙기업의 주장에 대하여


이사건 재판부는, 간접점유의 경우 직접점유자의 점유권은 간접점유자로부터 전래되는 것으로서, 간접점유자와 직접점유자 사이에는 점유매개관계가 존재하여야 하고 간접점유자는 직접점유자에 대해 반환청구권을 행사할 수 있어야 하는바, 피고 丙기업의 주장 자체에 의하더라도 간접점유자인 피고 丙기업과 직접점유자인 피고 乙사이에 어떤 점유매개관계가 존재하는 것이 아니라 단지 이 사건 건물을 임차하여 찜질방을 운영하면서 유치권을 주장하던 피고 乙과 사이에 이 사건 찜질방의 영업을 방해하지 않는 대신 피고 乙이 피고 丙기업을 위하여 이 사건 찜질방 건물 전체를 점유․관리해 주기로 약정하였다는 것이므로, 피고 丙기업과 피고 乙사이에 점유매개관계가 존재한다거나 피고 丙기업이 피고 乙에 대하여 반환청구권을 행사할 수 있다고 할 수 없어, 피고 丙기업이 피고 乙을 통하여 이 사건 찜질방 건물 전체를 간접점유하고 있다고 볼 수는 없고, 또한 피고 丙기업이 이 사건 부동산 중 피부관리실을 직접 점유했다고 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 丙기업이 이 사건 찜질방 건물 전체를 점유하고 있음을 전제로 하는 위 주장은 피고 丙기업이 소외 甲회사에 대하여 3억 10만원의 공사대금 채권을 가지고 있는지 여부에 관하여 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없음으로, 유치권 자체가 존재하지 않는다(대전고등법원 2008. 5. 21. 선고 2007나11895 유치권부존재확인)는 취지로 판단함으로서 간접점유를 통한 유치권의 인정기준을 제시하였습니다.


                                 ▶ 경매지원센터 실무직원들이 서울중앙지방법원 법원청사를 배경으로 포즈를 취하고 있습니다.



     ▶ 경매지원센터 실무직원들의 업무공간입니다.


경매지원센터는 고객의 사정을 소중하게 듣고 있습니다.


감사합니다.


twitter facebook google+

신청자
연락처
- -
상담내용