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유치권자의 직접점유와 간접점유(1)

경매지원센터님 | 조회 2592


유치권자 점유의 방법과 형태



경매사건에서의 유치권은 대부분 건축업자의 공사대금이나 또는 임차인이 시설비(필요비와 유익비) 등을 지출한 경우에, 이를 매수인(낙찰인)에게 변제받기 위한 목적에서 유치권자가 경매목적부동산을 점유함으로서 발생되는 권리입니다.


              ▶  경매절차에서 유치권의 행사방법은, 첫째, 유치권행사의 표시, 둘째, 입출입의 통제입니다. 


부동산관련 유치권은 부동산을 점유함으로서 발생되는 권리이기 때문에, 유치권을 주장하기 위해서는 반드시 목적부동산을 점유하고 있어야 하며, 유치권에서의 점유는 필수적 요건으로 그 성립요건이자 존속요건이기도 합니다.


점유의 방법으로는 직접점유, 점유보조자에 의한 점유, 간접점유의 형태가 있으나, 현실적으로 유치권자가 경매절차에서 적법한 점유를 유지하지 못함으로서, 실제 유치권이 있음에도 스스로 유치권을 소멸시키는 안타까운 상황이 발생하기도 합니다.


참고로 유치권의 성립요건 등 기본사항에 대하여는 본 사이트 메인페이지 상단메뉴 중 경매쟁점 > 유치에 게시되어 있으므로, 여기서는 점유의 방법과 점유형태에 대하여 실무와 판례를 위주로 살펴보도록 하겠습니다.


                                ▶ 경매물건 현관입구에 유치권행사에 대한 공고문을 게시하고 있습니다.


점유의 방법


부동산의 권리는 등기부에 등재되어야 효력이 발생하지만 유치권은 점유하는 것으로 효력을 발생합니다. 즉 부동산은 등기부로 공시되지만 유치권은 점유로 공시되는 것이어서, 유치권에서의 점유도 공시적 요건을 갖추지 않으면 유치권의 효력이 발생하지 않습니다.




물건에 대한 점유란 사회 관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서, 사실상 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고


물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다 23821 판결)



위 판례에서 말하는 물건에 대한 점유란, 어떤 사람이 그 물건을 지배하고 있다는 사실을 제3자에게 보여져야 한다는 것을 의미하며, 여기서 물건의 지배를 보이는 객관적 방법으로는 적어도 아래와 같이 두 가지의 요건이 충족되지 않으면 안 됩니다.


하나는 유치권을 행사하고 있다는 표시이고 둘째는 입출입의 통제입니다.


실무적으로는 현수막을 걸거나 공고를 하는 등의 방법으로 공시를 하면서, 상시 점유하지 않더라도 잠금장치를 통하여 수시로 드나들며 부동산을 관리하는 경우 등이 그 예입니다.



유치권자가 부도난 공장에 직원을 보내 유치권을 행사한다는 안내문을 게시하고 ,

고용한 경비원을 배치하여 공장 출입을 통제하였다면 유치권을 행사하고 있는 것으로 인정할 수 있다. (대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 참조)



                         ▶ 본 물건은  아파트로서 유치권행사 현수막을 걸고 경비원을 고용하여 아파트 출입을 통제하고 있습니다.


점유의 시기


한편 경매절차에서는 유치권 주장을 위한 점유에 일정한 시기적 제한이 있는데. 유치권자가 매수인에게 유치권 있음을 주장하기 위해서는 압류의 효력 발생 전에 점유를 개시하여야 한다는 점입니다.


유치권이 성립하기 위한 모든 조건을 갖추었다 하더라도, 경매개시결정등기가 이루어진 후에 점유를 개시했다면 유치권을 이유로 매수인에게 대항할 수 없습니다.



채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우


그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다 22688 판결)



                                               ▶ 유치권 행사 중인 아파트 전경입니다. 

불법점유에 의한 유치권


공사비를 받지 못한 상태에서 당사자간 합의 하에 건축주에게 건물을 인도하였다가, 추후 공사비를 주지 않았다고 하여 건축주가 없는 틈을 타 몰래 침입하여 점유를 취득한 경우, 이는 불법행위로서 유치권이 성립되지 않습니다(민법 제320조 제2항 참조).


건물의 점유를 상실하면 유치권도 소멸하지만(민법 제328조), 그러나 점유를 상실하였더라도 건물점유반환의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하면, 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권을 되살아납니다.



유치권은 채권자가 건물을 점유하고 있어야 성립하고, 점유를 잃으면 유치권도 소멸한다.

일단 점유를 시작하였는데 타인의 불법적인 침탈로 점유를 잃은 경우에도 유치권이 소멸하는 것은 같지만(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결)


침탈당한 건물점유의 반환을 구하는 소송을 침탈당한 때로부터 1년 이내에 제기하여 점유를 반환받으면 당초부터 점유상실이 없었던 것이 된다(민법 제192조, 제204조 참조).





직접점유와 점유보조자에 의한 점유


직접점유란 말 그대로 유치권자가 건물을 직접 점유하는 것을 말합니다. 그러나 유치권자가 점유보조자를 통하여 건물을 점유하게 하는 경우에도 이를 직접점유로 봅니다.


예를 들면 유치권자는 점유를 계속적으로 유지하고 있어야 하는데, 사정상 가족이나 지인 또는 직원이나 고용인을 통하여 점유를 대신하게 하는 경우에도 이를 유치권자의 점유로 인정한다는 것을 의미하며, 이때 그 점유를 대신하는 자를 점유보조자라 합니다.


여기서 유치권자의 지시를 받아 대신하여 건물을 점유하고 있는 직원이나 고용인 등은 채권채무관계가 아니라 상하 지배관계에 놓여있어야 하며, 이는 점유보조자일 뿐 직접적인 점유자가 되지 못하며, 유치권자는 건물을 전혀 지배하고 있지 않더라도 직접점유자로서 보호됩니다.



점유자는 점유의 방해를 받거나 받을 염려가 있는 때에는 점유보호청구권에 따라 물건의 반환이나 방해의 제거 또는 방해의 예방을 청구할 수가 있고(민법 제204조~제208조), 자력구제권(민법 제209조) 그리고 과실취득권비용상환청구권(민법 제201조~제203조)등이 허용된다.


그러나 점유보조자는 점유권이 없으므로 점유보호청구권을 행사할 수 없으나, 다만 현재의 사실상 지배를 침해하는 데 대하여는 자력구제권이 허용된다(민법 제209조).


         

유치권자의 간접점유


유치권의 요건으로서의 점유는 직접점유이건, 점유보조자를 통한 점유이건, 아니면 점유매개관계를 통한 간접점유이건 무방하지만, 그러나 간접점유의 경우는 유치권자가 타인을 매개로 점유한다는 점에서 직접점유에 비해 상대적으로 점유상태가 불분명하게 보여 분쟁이 많을 뿐더러 권리관계도 복잡하고 사례도 다양할 수 밖에 없습니다.


따라서 여기서 간접점유까지 전부 다룰 수는 없고, 2회로 나누어 다음 회에 별도로 다루도록 하겠으니 양해부탁드립니다.


감사합니다.


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