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경매개시결정이 잘못 송달된 경우 모든 경매절차는 무효

경매지원센터님 | 조회 3090


경매개시결정이 잘못 송달된 경우 모든 경매절차는 무효



부동산의 압류는 등기부상 경매개시결정의 기입등기와 함께

소유자나 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때그 효력이 생긴다.

(민사집행법 제83조 제4항 참조)


경매법원은 민사소송법상 송달에 관한 규정(제174조 내지 197조)을 준용하여

직권으로 그 경매개시결정정본을 소유자나 채무자에게 송달하여야 한다.



경매개시결정정본의 송달은 경매의 효력발생 요건


경매법원이 채권자의 경매신청에 기한 경매개시결정을 하면서 그 경매개시결정정본을 소유자나 채무자에게 송달함이 없이 경매절차를 진행하였다면, 그 경매는 경매개시결정이 효력을 발생하지 아니한 상태에서 이루어진 것이어서 당연히 무효라고 보아야 하므로, 그 개시결정이 채무자에게 송달되기 전에 경매대금의 납부를 명하고 이에 따라 경매대금을 납부한 것은 경매절차를 속행할 수 없는 상태에서의 대금납부로서 부적법하여 대금납부의 효력은 부정됩니다(대법원 1995.7.11. 자 95마147 결정 참조).


즉, 경매법원이 착오로서 소유자나 채무자에게 경매개시결정정본을 송달하지 않았거나, 또는 송달을 위임받은 우편집배원이 민사소송법상 송달의 규정에 반하여 적법하지 않게 송달한 상태에서 매각절차를 진행하였다면, 그 경매절차는 전부 무효이며 따라서 만약 낙찰인이 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤더라도 마찬가지로 그 절차 또한 전부 무효입니다.


                                                 ▶ 서울중앙지방법원 정문(동문)에서 바라 본 법원입구 전경입니다.


실무에서의 문제점

경매개시결정정본의 소유자 및 채무자에 대한 송달은 경매개시의 효력발생요건이기 때문에, 경매법원으로서도 경매개시결정정본의 송달에 관하여는 신중할 수밖에 없습니다.


왜냐하면 경매개시결정정본을 소유자나 채무자가 직접 송달받는 교부송달의 경우에는 적법성에 문제가 생길 여지가 없겠으나, 문제는 소유자나 채무자 외의 사람이 송달받는 보충송달의 경우 결과적으로 부적법한 송달로 매각절차가 무효가 될 것을 우려하여, 경매법원으로서는 우편집배원의 송달보고서가 미비한 경우 채권자로 하여금 송달영수인에 대한 채무자나 소유자와의 관계 및 동거여부를 소명하도록 보정을 명한 다음, 그 보정결과를 검토한 뒤에 적법한 송달로 인정되어야 비로소 매각절차를 진행하고 있기 때문입니다.


따라서 위 송달이 민사소송법의 송달에 관한 규정에 따라 적법하게 이루어질 때까지, 경매법원은 매각기일을 지정하지 않고 보류합니다.


                                                        ▶ 서울중앙지방법원 남축에서 바라본 법원건물 전경입니다.

근래에는 폐문부재나 수취인부재 등의 원인으로 송달이 제대로 이루어지지 않는 경우에도, 경매법원이 공시송달을 하지 않고 채권자에게 특별송달을 비롯하여 수차례 주소보정을 명하는 등, 가능한 당사자에게 송달이 이루어질 수 있도록 공시송달의 제도를 엄격하게 적용하고 있습니다.


때문에 소유자나 채무자가 경매절차를 장기간 지연시키기 위한 방법에서 고의로 송달을 거부하거나 주소를 보정하는 등의 방법을 활용하기도 하고, 추후 상황에 따라 낙찰을 무효화시킬 수 있도록 동거하지 않는 가족이나 직원이 아닌 제3자를 시켜 송달을 받게 하는 등, 송달에 관한 규정을 악용하는 사례도 빈번하게 발생하고 있는 실정입니다.



만약 경매개시결정정본이 소유자나 채무자에게 송달이 안되거나

부적법하게 송달된 것을 알지 못한 채 매각절차가 진행되어 낙찰된 경우 

그 낙찰허가의 무효는 물론 낙찰인이 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도

추후 소유자나 채무자가 이를 알고 경매개시결정에 대한 이의신청을 한다면

낙찰은 취소되고 소유권이전등기도 무효가 된다는 점 특히 주의하지 않으면 안됩니다.



이 경우 낙찰인은 그야말로 마른하늘에 날벼락 맞는 상황이 발생되는 것으로, 소유권이전등기가 무효로 소멸되면 낙찰인은 매각대금에서 배당받은 채권자들을 상대로 부당이득금반환청구소송을 제기하여 이미 납부한 대각대금을 회수하는 절차를 밟아야 한다는 점 참고하시기 바랍니다.



                   ▶ 채무자겸소유자에게 경매개시결정정본이 송달되지 않아 개시일로부터 1년 이상 매각절차가 계속 지연되고 있습니다.

송달의 시기

경매개시결정정본의 송달은 개시결정일부터 3일 이내에 채무자에게 송달하도록 되어 있으나(송민 91-5), 실무에서는 경매개시결정에 대한 기입등기가 이루어지기 전에 개시결정정본을 채무자에게 송달하면 채무자가 즉시 매각부동산을 타에 처분할 염려가 있기 때문에, 경매법원은 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하고 관할등기소로부터 촉탁등기완료통지가 오면 즉시 개시결정정본을 채무자에게 송달합니다.


송달의 방법

경매개시결정의 송달방법은 민사소송법의 송달에 관한 규정을 따라야 하므로, 경매법원의 송달에 관한 사무는 법원사무관 등이 처리하며, 우편에 의한 송달은 우편집배원이, 특별송달에 의한 송달은 관할법원의 집행관에 의합니다.


이 경우 민사집행법 제12조의 송달 및 통지의 생략과 같은 법 제104조 제3항의 발송송달의 규정은 적용되지 않습니다.


                                                   ▶ 바다갈매기가 푸른 바다 위 푸른 하늘을 평화롭게 날고 있는 모습입니다.


보충송달

송달은 본인이 직접 송달받는 교부송달이 원칙이나(민사소송법 제178조), 보충송달은 송달할 장소에서 본인을 만나지 못한 경우 그 사무원, 피용자(고용된 사람) 또는 동거인으로서 사리를 분별할 지능이 있는 사람에게 서류를 교부하는 방식의 송달입니다(민사소송법 제186조 제1항 참조).


또한 근무장소에서 송달받을 사람을 만나지 못한 경우, 그를 고용하고 있는 사람 또는 그 법정대리인이나 피용자 그 밖의 종업원으로서 사리를 분별할 지능이 있는 사람이 서류의 수령을 거부하지 아니하는 경우에 그에게 서류를 교부할 수 있습니다(민사소송법 제186조 제1항 참조).


따라서 일례로 송달받을 사람이 거주하고 있는 아파트의 경비원이나 그의 사무실이 입주하여 있는 빌딩의 관리인이나 수위는 보충송달의 대상이 아닙니다.


                                                           ▶ 지루하실 것 같아 바닷가 방파제 전경을 담아 보았습니다.


특별송달

경매법원이 송달 및 재 송달을 실시하였으나 수취인 부재, 수취인 거절, 고의 송달 거부, 폐문부재 등으로 송달이 이루어지지 않은 경우에, 채권자는 소속 집행관으로 하여금 송달주소지를 방문하여 경매개시결정정본을 직접 전달하는 방법으로서의 송달을 특별송달이라고 합니다(민사소송법 제190조 참조).


이 경우에도 송달장소에서 송달할 사람을 만나지 못하는 경우 송달을 할 수 없습니다.


다만 “금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사설립에 관한 법률 제45조의 2”에 규정된 금융기관 등이 신청한 임의경매의 경우에는 발송송달을 할 수 있도록 한 특례규정이 있다는 점 참고바랍니다.


공시송달

송달받을 사람의 주소 또는 근무장소를 알 수 없거나 폐문부재 등으로 송달을 할 수 없는 경우, 당사자의 신청이나 법원의 직권에 따라 행하여지는 송달방법으로써, 이 경우 신청인에게 공시송달의 사유를 소명하도록 하고 있습니다(민사소송법 제194조 참조).


공시송달은 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관하고 그 사유를 법원게시판에 게시하거나, 그 밖에 대법원규칙이 정하는 방법에 따라서 하여야 하며, 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고 다만 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 송달의 효력이 발생합니다(민사소송법 제195조 참조).


                                   ▶ 서울중앙지방법원 남측 잔디정원 앞에서 바라본 법원건물 전경입니다.


송달불능이 된 경우의 절차

① 이사불명으로 송달불능 된 경우

강제경매개시결정이 이사불명으로 송달불능이 된 경우에는 일단 채권자에게 주소보정을 명하여 될 수 있는 대로 경매개시결정이 채무자에게 송달될 수 있는 방법을 강구할 것이나, 보정된 주소로도 송달이 안 되고 달리 송달할 장소를 알 수 없는 경우에는 당사자의 신청 또는 직권으로 공시송달의 방법에 의하여 송달합니다.


채무자나 소유자가 법인인 경우에는 법인등기부상 법인주소지와 대표이사 개인 주소지 두 곳 모두 송달이 되지 아니하는 경우에만 공시송달을 할 수 있습니다(대법원 1997. 12. 9. 선고 97다31267 판결).


② 주소불명의 경우

민사집행법 제12조는 채무자의 주소지가 분명하지 아니하거나 외국에 있는 때에는 집행행위에 속한 송달이나 통지를 하지 아니하여도 된다고 규정하고 있으나, 경매개시결정의 송달은 집행법원의 집행행위인 재판의 고지방법으로 행해지는 것으로써 여기서 말하는 집행행위에 속한 송달이라고 할 수 없으므로 위 같은 법 제12조는 적용되지 아니합니다.


따라서 소유자나 채무자의 주소불명이나 외국에 있는 경우에도 반드시 송달하여야 합니다. 다만 외국에 주소를 둔 경우에는 민사집행법 제13조의 외국송달의 특례가 적용됩니다.


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채권자가 주소보정명령에 불응한 경우의 조치

경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니하여 채권자에게 주소보정을 명하였으나 채권자가 이에 불응하는 경우 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하하도록 하고 있습니다.


집행사건에 재판장의 소장심사권에 관한 민사소송법 254조, 255조의 규정을 준용한다는 명문의 규정은 없으나 채권자가 주소보정에 성의가 없을 경우 사건이 몇 년씩 방치되는 경우가 있고, 특히 압류가 경합된 경우(가령 금융기관의 연체대출금사건) 채무자가 채권자와 결탁하여 절차진행을 방해하는 수단으로 악용될 우려가 있으므로, 채권자가 주소보정에 불응하는 경우에는 속행의 의사가 없는 것으로 보고 재판장의 소장심사권에 관한 규정을 유추적용하여 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하하며, 그 결정이 확정되면 직권으로 기입등기의 말소를 촉탁합니다.


다만 경매 신청시 채무자, 소유자 이외의 이해관계인은 필수적으로 적어야 하는 것은 아니므로(민사집행법 제80조, 268조, 민사집행규칙 제192조), 이들에 대한 주소보정명령에는 불응하더라도 각하 대상이 되지 않습니다.



   ▶ 경매지원센터 법무법인 산은 교대역 6번 출구 서울중앙지방법원 정문(동문) 맞은편 건물에 위치하고 있습니다.


참고. 경매개시결정정본의 송달에 관한 주요판례

경매법원이 경매신청에 기한 경매개시결정을 하면서 그 결정을 채무자에게 송달함이 없이 경매절차를 진행하였다면 그 경매는 경매개시결정이 효력을 발생하지 아니한 상태에서 이루어진 것이어서 당연히 무효라고 보아야 하므로, 그 개시결정이 채무자에게 송달되기 전에 경매대금의 납부를 명하고 이에 따라 경매대금을 납부한 것은 경매절차를 속행할 수 없는 상태에서의 대금납부로서 부적법하여 대금납부의 효력을 인정할 수 없다.


위와 같이 무효인 경매절차가 그대로 진행되어 경매목적물의 제3취득자인 소유자가 경락대금 중 채권자들에게 순차로 배당되고 남은 금원을 지급받기까지 하였으며, 채무자가 위 경매절차에 관하여 아무런 이의를 제기하지 아니하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 그 경매로 인하여 경매목적물에 관한 소유권을 상실할 우려가 있는 제3취득자인 소유자가 그 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니하여 무효라고 주장하는 것을 가리켜 신의칙에 반한다거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없다.


경매법원이 제3취득자인 소유자의 집행방법에 대한 이의를 받아들여 대금납부명령이 무효임을 선언하는 의미에서 이를 취소하는 경우에 있어서, 무효인 배당절차에서 이미 경락대금을 지급받은 채권자들이나 소유자에게 그 지급받은 금원을 경매법원에 반환하도록 함께 명하여야 한다고 볼 아무런 법률상의 근거가 없으므로, 그와 같은 반환 명령을 동시에 하지 아니한 원심의 대금납부명령 취소결정은 위법하다 할 수 없다(대법원 1995.7.11. 자 95마147 결정).



    ▶ 경매지원센터 법무법인 산 대표변호사 김순용 입니다.


경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다(대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정).


경매법원이 강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 그 기입등기만 경료한 채 후행 경매절차를 진행하여 경락대금을 납부 받은 이상, 이는 그 압류의 효력발생 여부에 관계없이 경매개시결정의 효력이 발생하지 아니한 상태에서 경매절차를 속행한 경우이어서 위법하다 아니할 수 없고, 따라서 경락대금 완납에 의한 경락인으로서의 소유권 취득이라는 경락의 효력은 부정될 수밖에 없으며 경매법원이 경락대금의 완납 후에 사후적으로 경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 하여 그 결론이 달라지는 것은 아니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다9477 판결).


                                                            ▶ 경매지원센터 법무법인 산 변호사 및 임직원들입니다.


감사합니다.

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