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재감정평가 및 재평가명령

경매지원센터님 | 조회 3103


재감정평가 및 재평가명령



부동산의 평가와 최저매각가격의 결정


감정평가란 매각절차에서 핵심적 기초가 됩니다.
법원은 감정인의 감정평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하도록 하고 있으며(민사집행법 제97조 제1항) 여기서 말하는 최저매각가격은 법정매각조건으로 이해관계인의 전원합의에 의하여도 바꿀 수 없는 중요한 절차입니다(민사집행법 제110조 제1항 참조).

법원이 최저매각가격 제도를 채택하고 있는 이유는, 부동산이 그 실 시세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로, 공정 타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에, 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제기함으로서 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있습니다(대법원 1994. 11. 30. 94마 1673 결정. 1995. 7. 29. 95마 540 결정).



재감정평가명령신청은

감정인의 잘못된 감정평가에 대하여 이를 바로잡기 위한 목적에 그 취지가 있으나


실무적으로는 경매절차를 연기하거나 정지시키기 위한 방법

또는 매각불허가사유 등으로 활용되고 있습니다.



최저매각가격의 결정을 위하여 감정인을 선정함에 있어 감정평가사를 감정인으로 선정함을 원칙으로 하고 있고. 감정인은 감정인 선정 전산프로그램에 따라 선정합니다(송일 92-2).

통상 경매부동산의 감정평가는 일반적인 시세를 기준으로 하며, 실무에서도 합리적인 이유가 없는 한 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있습니다.

감정평가명령은 임의경매의 경우에는 개시결정일로부터 3일 안에, 강제경매의 경우에는 경매개시결정등기의 등기필증 접수일로부터 3일 안에 평가를 명하고, 감정평가서의 제출기간은 2주 이내입니다(재민 91-5).


                           ▶ 캄보디아 어느 한적한 호수에 놓여 있는 다리와 호수에 잠긴 나무의 풍경입니다.


감정평가의 대상


경매부동산의 평가는 평가 당시의 현황을 기준으로 하고 토지의 지목, 지적, 건물의 구조, 바닥면적 등에 관하여 현황과 공부상의 표시에 차이가 나는 경우에는 현황에 따라 평가하도록 하고 있습니다.


감정평가의 대상은 아래와 같습니다.

1) 부동산 자체 

2) 부합물 

3) 종물 

4) 종된 권리 

5) 대지권 

6) 공장저당의 목적이 된 부동산과 이에 부가되어 일체를 이루는 물건 및 공장저당법 제7조 소정의 기계 기구목록에 기재된 물건 

7) 미분리의 천연과실 

8) 법정과실


                                                                       ▶ 호수가에 피어있는 연꽃들의 모습입니다. 


재평가명령


집행법원은 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 명할 수 있습니다.

최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유(매각불허가신청사유)가 되기도 합니다(민사집행법 제121조 제5호).


                                                           ▶ 호수의 지류에서 청정한 맑은 물이 유입되고 있습니다.


재평가명령신청의 사유


①건물을 평가함에 있어서 현상대로 하지 아니하고 등기부 상의 표시에만 의존하여서 한 경우


②신뢰할 수 있는 자료가 있지 않음에도 실제 현장조사에 의하여 대상물건을 확인하지 않고 탁상적으로 감정평가 한 경우

③평가서에 “폐문부재”라고 작성한 후 이를 이유로 부동산의 현황을 육안으로 확인하지 아니하고, 공부상 자료를 기초로 감정평가액을 산출한 경우

④압류의 효력이 미치는 물건 즉 부합물, 종물, 과실, 대지권 등에 대하여, 매수인이 인수하게 되는 부동산상의 부담 및 공법상의 제한을 고려하지 않고 평가한 경우

⑤감정에 의하여 산정한 평가액이 감정 평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우

⑥감정인이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률과 감정평가에 관한 규칙의 기준을 무시하고, 자의적인 방법에 의하여 대상 토지를 감정 평가한 경우

⑦공장저당의 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리한다고 하여 일괄경매에 포함시키지 않은 경우

⑧감정평가업자가 감정평가 대상 기계 및 기구들을 제대로 확인하지 않았음에도 이를 확인하여 종합적으로 감정한 것처럼 감정평가서를 작성한 경우

                                                              ▶ 호수에 잠겨있는 나무들의 전경입니다.

주요 대법원판례


▷ 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정 평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 그러한 사유만으로도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 한다(대법원 2000마 5221 결정 참조).

▷ 감정인은 경매목적물의 감정가액을 산출함에 있어서는 적어도 그 부동산의 현황을 육안으로 확인하여야 한다고 할 것이고 그렇지 아니한 경우에는 허무한 사실에 기초한 감정으로 위법하다(대법원 68마 798 결정).

▷ 첫 매각기일 이후 장기간 매각절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그동안 경제사정의 급격한 변동이 생겼거나, 평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우에는 재평가하여야 한다(대법원 98마 1817 결정 참조).

▷ 경매절차에서 부합된 물건이나 종물을 제외한 경매부동산의 가격만을 평가하여 이를 최저매각가격으로 정하였다면 최저매각가격결정의 중대한 하자가 있는 때에 해당하여 직권에 의한 매각불허가사유가 된다(대법원 2000마 5527 결정).



▶ 경매지원센터 상담실 전경입니다.


▷ 부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 되고 압류의 효력은 종물에 미치므로 종물도 평가의 대상이 되고 압류 후나 저당권설정 등 이후의 종물도 평가의 대상이 된다(대법원 71마 757 결정)


▷ 입목법에 의해 등기되지 않은 입목(정원수)과 축대 및 정원석은 감정평가 대상에 포함시켜야 하며, 다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지평가에 포함되지 아니한다(대법원 98마 1817 판결).

▷ 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물, 구축물이 존재하는 경우에는 그것이 경매대상부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우 입찰물건에 포함시켜야 한다(대법원 99마 504 결정 참조)

▷ 감정평가업자가 감정평가 대상 기계들을 제대로 확인하지 않았음에도 이를 확인하여 종합적으로 감정한 것처럼 허위의 감정평가서를 작성한 경우 부동산공시법의 위반죄에 해당한다(대법원 2003.06.24. 선고 2003도 1869 판결).

소유자가 설치한 지하수 관정은 토지와 건물의 효율적인 사용과 경제적 가치 유지를 위해 필요한 것일 뿐 아니라 지하수 관정을 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도로 이 사건 토지 및 건물에 부착, 합치되어 있음에도 이를 감정평가에 포함하지 않은 것은 위법이다(청주지방법원 2012. 1. 6. 선고 2011나 2723 판결).


      ▶ 경매지원센터 법무법인 산 대표변호사 김순용 입니다.


▷ 그 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구 위에 설정된 공장저당권의 효력은 그 폐수처리시설에도 미친다(대법원 97다 3750 판결).

▷ 토지 지하에 시설된 유류저장탱크와 건물 1층에 소재한 주유기 등 토지나 건물에 부합된 물건이나 종물을 제외한 경매부동산의 가격만을 평가하여 이를 최저매각가격으로 정한 경우는 소정의 매각불허가사유가 된다(대법원 2000마 5527 결정)

▷ 이 사건에서 경매물건명세서 기재의 탈수기, 보일러가 감정평가서 기재의 탈수기, 보일러로 교체되어 위 명세서 작성 당시 이미 현존하지 않았다면 경매물건명세서의 작성 및 최저경락가격의 결정에 있어 중대한 하자가 있다고 할 수 밖에 없다(대법원 93마 116 결정).

▷ 감정평가업자가 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가함으로써 감정평가 의뢰인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
(대법원 98다56416 판결)


  ▶ 경매지원센터 법무법인 산은 서울중앙지방법원 정문(동문) 맞은편에 위치해있습니다.


재평가를 명하는 경우


당사자로부터 재평가신청서가 제출되면 경매법원은 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철하며, 인지는 첨부를 요하지 않습니다(송민 91-1).


경매법원은 경매당사자로부터 재감정신청이 들어오면 그 사유가 명확하지 않은 경우에는 감정평가사에게 사실관계를 조사하게 하여 재평가여부를 정하게 되며, 재평가사유가 명확한 경우에는 재평가를 명하여 최저매각가격을 다시 정한 다음 새로이 매각절차를 진행하게 됩니다.

재평가 사유가 있는 경우 당사자는 경매법원에 재평가명령신청서를 제출할 수 있으며, 그럼에도 경매법원이 재평가를 명하지 아니한 경우에는 

매각기일 이전에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있고(민사집행법 제16조 제1항),

②매각기일 이후부터 매각결정기일 이전까지는 매각불허가신청 및 매각허가에 대한 이의(같은 법 제121조 제5호)

③매각결정기일에 매각허가결정이 선고되면 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있습니다.


손해배상책임

감정인이 토지평가법과 감정평가규칙의 기준을 무시하고 자의적인 방법에 의하여 평가하는 경우(고의 또는 이에 가까운 중과실에 의한 부당감정)에는 감정평가업자의 부실감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자는 토지평가법 상의 손해배상책임과 민법 상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있습니다(대법원 96다 52427, 97다 36293, 98다 56416)


                                                            ▶ 호수에 세워져 있는 원두막 형식의 건물모습입니다.


감사합니다.

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