10만건 이상의 경매상담, 수백건의 경매관련소송, 수천건의 경매연기/정지/취하실적


경매의 목적

법원경매는 부동산을 매매하는데 있는 것이 아니라 채권변제에 목적이 있습니다.
당사자들의 제도보완을 위해 경매절차에서는 경매연기와 그 제한에 관하여 일정하게 법률로 규정하고 있습니다.


경매연기 및 정지

소유자나 채무자, 임차인 등 이해관계인이 경매절차 진행 중에
채권변제
경매취소
권리확보
부동산매매
입찰보증금마련
잔금마련
이사기간확보
기타 사정
등으로 일시적이나마 시간적 여유가 필요한 경우가 있습니다.

이 경우 당사자들의 신청에 따라 경매를 연기시킬 수 있으며, 각종 이의나 항고 등 법적절차에 의해 경매를 연기하거나 변경시킬 수 있습니다.


집행 장애사유
경매절차가 개시된 후 장애사유가 발생하면 경매법원은 이미 한 집행절차를 취소하거나 정지합니다.

매각금액으로 경매신청채권자에게 배당될 금액이 없는 경우
경매신청채권자가 매수할 것을 신청하고 보증을 제공하지 않으면,경매는 정지되거나 취소됩니다(민사집행법 제102조).

채무자에 대한 회생 및 파산
회생 및 파산절차 개시결정과 함께 부동산에 대한 강제집행 중지명령이 인가되면, 회생 및 파산절차가 종결될 때까지 경매절차는 중지됩니다.

경매개시결정이 채무자에게 송달이 안 되는 경우
주소보정 및 특별송달신청절차를 거쳐 공시송달명령을 인가받은 경우에 한하여 매각절차가 속행됩니다.


당사자의 연기신청
경매신청채권자
서울중앙지방법원에서는 1회의 연기기간을 2개월 이내를 원칙으로 하고,2회까지 허용하고 있으며 합하여 6월을 넘길 수 없습니다.


채무자, 소유자
부득이한 사유가 없는 한, 채권자의 동의가 없으면 기일변경신청은 허용하지 않는 것을 원칙으로 합니다(대법원 송무예규 제630호).
경매신청채권자에게 채무변제의 연기를 승낙 받은 경우, 전부 합하여 6개월 이내에서 매각기일을 연기할 수 있습니다.


기타 이해관계인
이해관계인에게 송달이 잘못 되었을 경우, 또는 임차인이 책임질 수 없는 사유로 배당요구종기 연기신청이 들어온 경우 등, 부득이한 사유가 있는 경우에 한하여 이를 허용합니다.


매각준비절차에서 법원의 조치등에 대한 이의신청
Ⅰ 현황조사에 대한 이의신청
집행관에 대한 현황조사보고서는 이후에 이루어질 최저매각가격의 결정이나 일괄매각결정 등에 중대한 영향을 끼치고, 추후 매수인들이 매각금액을 결정하는데 중요한 단서가 되므로, 그 하자에 대하여 이의를 신청할 수 있습니다.
실무에서는 이의가 정당하다고 판단하면 이의신청의 효과로서가 아니고 직권으로 재조사를 명하는 경우가 대부분입니다.


Ⅱ 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정에 대한 이의신청
감정인의 잘못된 감정평가로 인하여 감정평가서 자체에 하자가 있거나 최저매각가격의 결정에 문제가 있을 경우, 이해관계인은 집행법원에 재 감정을 요청할 수 있고, 최저매각가격의 결정에 이의를 제기할 수 있습니다.
경매법원은 이유 있다고 판단될 때 직권으로 감정인에게 재평가를 명하고, 다시 최저매각가격을 정해서 새로이 매각 기일을 잡도록 합니다.


Ⅲ 매각물건명세서 작성에 대한 이의신청
매각물건명세서에는
부동산의 표시
부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등
권리관계에 관한 제반 중요사항이 기재됩니다.
따라서 이러한 매각물건명세서의 작성에 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 되며, 나아가 직권에 의한 매각불허가사유가 됩니다(민사집행법 121조 5호, 제123조 제2항).


Ⅳ 분할매각(개별매각)과 일괄매각에 대한 이의
현행 민사집행법은 개별매각을 원칙으로 하고 있으나, 이는 법정조건이 아니므로 법원은 자유재량으로 분할매각 및 일괄매각을 정합니다.
이럴 경우 채무자나 소유자는 자신에게 최대한 이익이 될 수 있도록 매각방법을 변경해줄 것을 신청할 수 있으며, 그 이의가 합리적인 근거를 가진 경우 법원은 매각방법을 변경하는 결정을 합니다(민사집행법 제98조).


매각기일 이후의 절차에 대한 이의
Ⅰ 매각불허가신청
경매절차에 중대한 잘못이 있거나, 부동산에 권리관계가 변동된 사실이 매각절차 진행 중에 밝혀진 때에는, 법원에 매각불허가신청(매각허가에 대한 이의)을 할 수 있습니다.
최고가매수신고인도 매수신고 한 부동산에 대하여 중대한 흠이 있거나, 예상치 못한 인수되는 부담이 있을 경우, 법원에 매각불허가신청을 할 수 있습니다.

예를 들면 매각절차 진행 중에 유치권신고가 있거나, 신고가 없더라도 유치권이 있다는 사실을 새로이 알게 된 경우, 또는 매각물건명세서 상에 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 표시되지 않은 경우 등이 이에 해당합니다.
위 신청은 매각허가결정일 이전에 하여야 하며, 매각허가결정이 선고된 이후에는 즉시항고를 하거나, 또는 대금지급전까지 매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다.


Ⅱ 매각허가결정에 대한 즉시항고
매각결정기일에 매각허가결정이 선고 되면, 경매절차의 이해관계인은7일 이내에 2심법원에 즉시항고를 제기할 수 있으며, 2심 선고에 불복하여 다시 3심법원인 대법원에 재항고를 할 수 있습니다.
낙찰이 된 이후에 소유자/채무자가 시간을 끌기 위하여 즉시항고를 제기하는 경우가 많은데, 공탁을 하지 않는 경우 1-2개월 정도, 공탁을 하는 경우 5-6개월 정도 경매절차가 정지되기 때문에, 그 기간 동안에는 대금지급기한이 정해지지 않습니다.

대금지급기한이 지정되더라도, 대금지급 전까지 소유자나 채무자가 채권을 변제하면 낙찰과 관계없이 경매가 취소됩니다.
즉, 매수인의 동의 없이도 경매를 취소시킬 수 있습니다.


Ⅲ 매각허가결정에 대한 취소신청
매각허가에 대한 이의 사유나 매각허가에 대한 항고 사유로써, 매각허가결정 확정 후 대금을 지급하기 전까지, 경매당사자들과 매수인은매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다.


집행정지서면의 제출과 경매절차의 정지
Ⅰ 강제경매의 경우
강제집행은 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 반드시 정지하거나 제한하여야 합니다(민사집행법 제49조).

집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지, 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본
강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본
집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류
집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록(변제연기) 승낙한 취지를 적은 증서
집행할 판결, 그 밖의 재판이 소의 취하 등의 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는 조서등본 또는 법원사무관등이 작성한 증서
강제집행을 하지 아니한다거나, 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본


Ⅱ 임의경매의 경우
다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 문서가 경매법원에 제출되면, 경매절차를 정지하여야 합니다(민사집행법 제266조).

담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본
담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본
담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본
채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나, 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나, 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류
담보권 실행을 일시 정지하도록 명한 재판의 정본



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