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상가건물임대차

상가건물 임대차

최선순위 대항력 낙찰인에게 승계되는 임대차로서 낙찰로 소멸되지 않는 권리
우선변제권 매각대금에서 후순위 권리자 기타 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리
최우선변제권 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리


    
머리말
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 중복되는 부분이 많으나, 상가건물임차인의 이해를 돕기 위해서 필요한 부분은 중복 기재하였습니다.


상가건물 임대차의 성립
임대차 계약
임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용/수익하게 하고, 임차인은 이에 대하여 대가를 지불할 것을 약정함으로써 성립되는 채권계약으로, 상호 대립하는 양 당사자 간에 성립하는 쌍무계약입니다.
따라서 상가건물임차인이 상가건물임대차보호법을 적용받으려면, 민법상 계약에 관한 일반규정에 따라, 유효하게 임대차계약이 성립되어있어야 합니다.


대항력있는 임차인에게 적용되는 권리
상가건물임대차보호법 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면, 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 대항력을 규정하고 있는 바, 따라서 이를 토대로 대항력 있는 임차인이 일정한 요건을 갖춘 때에는 선순위 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 인정하고 있습니다.


상가건물과 일정액의 보증금
상가건물임대차보호법은 상가건물 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차 중, 대통령령으로 정한 일정 보증금액 이하의 임대차에 대하여 적용합니다(같은 법 제2조 제1항).
또한 보증금 외에 차임이 있는 경우, 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함합니다.(같은 법 제2조 제1항).


사업자등록 대상의 상가건물
상가건물이라 함은 해당 건물을 사업장 소재지로 하여, 부가가치세법 5조, 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말합니다.
즉 상가건물의 여부는 건물의 용도나 현실적 이용상태 등을 기준으로 판단하는 것이 아니라, 단지 사업자등록의 대상이 되는지 여부를 기준으로 판단합니다.
다시 말하면 사업자등록이 되어 있으면 이 법에 의한 상가건물이고, 사업자등록이 안되어 있으면 상가건물이 아니라는 것을 의미합니다.


일정액의 보증금과 환산보증금
상가건물임대차보호법은 임차보증금이 대통령령이 정한 보증금액을 초과하게 될 경우, 이 법 적용 대상에서 제외됩니다.
서울특별시의 경우 2018. 1. 26.부터 현재까지는 금6억1천만원이며, 여기서 초과되면 이 법으로 보호받지 못합니다.
또한 보증금 외에 월 임대료가 있는 경우, 월 임대료에 100을 곱하여 환산한 후 여기에 임차보증금을 더한 금액이, 일정 보증금액 적용여부의 기준이 됩니다.
즉 보증금 5천만원, 월차임 6백만원이라면 환산보증금은 보증금 5천만원+(6백만원 ×100)=6억5천만원이 되며, 이 경우 6억1천만원이 넘어 이 법의 적용대상에서 제외됩니다.
월차임(월세)에 대하여 환산한 금액을 포함한 보증금액이, 이 법에 정해진 금액을 조금이라도 넘기는 경우 이 법에 의해 보호받지 못합니다.


상가건물임대차보호법 적용에 대한 보증금의 기준(단위 : 만원)

기준시점

대상지역

적용대상

보증금 범위

최우선 변제액

2002.11.01
~
2008.08.20

서울특별시

2억4천이하

4,500이하

1,350까지

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)

1억9천이하

3,900이하

1,170까지

광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외)

1억5천이하

3,000이하

900까지

그 밖의 지역

1억4천이하

2,500이하

750까지

2008.08.21
~
2010.07.25

서울특별시

2억6천이하

4,500이하

1,350까지

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)

2억1천이하

3,900이하

1,170까지

광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외)

1억6천이하

3,000이하

900까지

그 밖의 지역

1억5천이하

2,500이하

750까지

2010.07.26
~
2013.12.31

서울특별시

3억원이하

5,000이하

1,500까지

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)

2억5천이하

4,500이하

1,350까지

광역시(수도권정비계획법에 따른
과밀억제권역에 포함된 지역과
군지역은 제외), 안산시, 용인시,
김포시 및 광주시

1억8천이하

3,000이하

900까지

그 밖의 지역

1억5천이하

2,500이하

750까지

2014.01.01
~
2018.01.25

서울특별시

4억원이하

6,500이하

2,200까지

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)

3억이하

5,500이하

1,900까지

광역시(수도권정비계획법에 따른
과밀억제권역에 포함된 지역과
군지역은 제외), 안산시, 용인시,
김포시 및 광주시

2억4천이하

3,800이하

1,300까지

그 밖의 지역

1억8천이하

3,000이하

1,000까지

2018.01.26
~
현재

서울특별시

6억1천만원이하

6,500이하

2,200까지

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)

5억이하

5,500이하

1,900까지

광역시(수도권정비계획법에 따른
과밀억제권역에 포함된 지역과
군지역은 제외), 안산시, 용인시,
김포시 및 광주시

3억9천이하

3,800이하

1,300까지

그 밖의 지역

2억7천이하

3,000이하

1,000까지




수도권 과밀억제권역
서울특별시 / 인천광역시 (제외지역 : 강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업 단지) / 의정부시 / 구리시 남양주시 (해당지역 : 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동) / 하남시 / 고양시 / 수원시 / 성남시 / 안양시 / 부천시 / 광명시 / 과천시 / 의왕시 / 군포시 / 시흥시 (제외지역 : 반월특수지역 - 반월특수지역에서 해제된 지역을 포함)


최선순위 대항력
낙찰로 소멸되지 않는 권리
등기부상 1순위 설정의 담보권자(근저당권 등) 및 가압류 등 기타 권리자보다 우선하여 대항력을 취득한 임차인의 경우, 이를 선순위 대항력있는 임차인이라고 합니다.
선순위 대항력있는 임차인의 경우, 확정일자를 받았다면 순위에 따라 배당받을 수 있는 우선변제권과 함께 낙찰이 되어도 임대차관계가 소멸되지 않고 종전의 권리 그대로 낙찰인에게 이전되는 동시이행의 항변권을 함께 보유합니다.


선순위 대항력 있는 임차인의 선택적 행사
확정일자가 있는 선순위 대항력있는 임차인이 배당요구신청을 하면 이를 계약해지의 의사표시로 보아, 남은 임대차기간에 상관없이 법원에서 순위에 따라 임차보증금을 배당받게 되며, 만약 배당요구신청을 하지 않는다면 종전의 권리 그대로 매수인에게 승계됩니다.
따라서 배당을 받고 이전을 하고 싶으면 배당요구신청하면 되고, 반대로 임대차 기간동안 그대로 임차관계를 유지하려면 배당요구신청을 하지 않으면 됩니다.


배당요구의 철회
선순위 대항력있는 임차인이 배당요구신청을 하였는지 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌게 됨으로, 이 경우 배당요구한 임차인은 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조 제2항).


참고
만약 선순위 대항력있는 임차인이 임차목적부동산을 낙찰받고 싶다면, 본인의 상황에 맞추어 본인이 유리하게 배당요구신청여부를 선택적으로 행사할 수 있습니다.
반면 일반 매수인이, 선순위 대항력있는 임차인이 점유사용하고 있는 경매부동산을 매수할 경우 그 임차인이 확정일자를 받지 않았거나, 확정일자가 있더라도 법원에 배당요구신청을 하지 않았다면 매수인은 낙찰금액과 관계없이 그 임차인의 임차보증금과 임료 그리고 남은 임차기간을 떠안게 된다는 점을 특히 주의하여야 합니다.
나아가 후순위 임차인이, 매수인의 대금지급 전까지 등기부상 앞선 근저당권을 변제하거나, 앞선 그 근저당권이 사실상 효력이 없는 근저당이라고 밝혀질 경우, 후순위 임차인이 선순위 대항력있는 임차인으로 순위가 승격된다는 점도 주의하시기 바랍니다.


우선변제권
우선변제권의 요건
임차인이 대항요건과 함께 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우, 경매로 낙찰시 임차부동산의 매각대금에서 등기부상 후순위 근저당권자 기타 후순위 권리자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리로서, 대지의 낙찰금액까지 포함하여 우선변제권이 행사됩니다.
건물등기부에 설정된 전세권은, 건물의 낙찰금액 범위 내에서만 우선변제권이 행사되는 것에 비하여, 확정일자부 우선변제권은 그 권리가 대지에 까지 미치므로, 더 강한 권리를 갖는 것이 됩니다.


우선변제권의 성립
우선변제권은 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 ▷대항요건을 갖추는 것과 ▷임대차계약서상에 확정일자를 부여받는 것으로 성립합니다.
대항요건이란, 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하면, 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것을 말하며
확정일자란, 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여, 임대차계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 일자를 찍어주는 것을 말합니다.
상가건물은 반드시 관할 세무서에서 확정일자를 받아야만, 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 세무서에서 발행하는 “등록사항 등의 현황서”에 확정일자를 받은 날이 명시되어 있어야 합니다.
상가건물임대차보호법에 따른 대항력은 사업자등록 발급일자가 아니라 사업자등록의 신청일을 기준으로 효력이 발생하기 때문에, 사업자등록을 신청하면서 확정일자까지 같이 받는 방법이 안전합니다.


세무서에 보관하는 등록사항 등의 현황서
건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 등록사항 등의 현황서를 열람하거나 제공하도록 요청할 수 있으며, 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다(상가건물임대차보호법 제4조).


등록사항 등의 현황서에 기재되는 내용
임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호, 법인인 경우 법인등록번호
건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
사업자등록 신청일
사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
그 밖에 대통령령으로 정하는 사항


우선변제권의 행사
확정일자를 받은 임차인이 배당요구종기일까지 법원에 배당요구신청서를 제출함으로서, 배당절차에서 우선변제권을 행사하게 됩니다.


첨부서류
사업자등록증 사본
임차인 신분증사본
부동산 임대차계약서 사본(원본과 함께 지참)
법인인 경우 법인등기부등본, 법인인감증명서, 법인인감지참, 제출하는 대리인의 신분증과 위임장


우선변제권의 범위
확정일자를 받은 임대차계약서상 기재되어 있는 임차보증금의 범위 내에서, 실제로 임대인에게 지급한 금액이 우선변제대상 금액입니다.
계약당시 계약금 및 중도금을 지불하면서 추후 나머지 금액을 지급하기로 하고 미리 확정일자를 받았다면, 나머지 잔금을 지불하고 나서 다시 확정일자를 받을 필요는 없지만, 만약 잔금 지불 전에 등기부상 담보권자,  기타 권리자가 발생하게 되면, 그 권리자에게는 보증금 전부에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없습니다.
보증금을 증액한 때는 별도로 확정일자를 갖추어야 하며, 이 경우 증액한 금액에 대하여는 별도 확정일자를 받은 날을 기준으로 타 권리와 선. 후를 가립니다. 증액한 금액을 임대차계약서가 아닌 영수증이나 기타 별도의 용지에 작성하고 확정일자를 받아도 인정됩니다.


최우선 변제권
소액보증금의 우선특권
상가건물임대차보호법 제14조에, 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정함으로써, 소액보증금의 상가건물임차인에게 우선특권을 인정하고 있습니다.
이 경우 임차인은 등기부상 경매개시결정의 기입등기일 전에 이미 대항력의 요건, 즉 주택의 인도와 전입신고를 갖추고 있어야 하며, 여기서 확정일자 여부는 따지지 않습니다.


일정액의 범위와 기준
우선특권에 의해 최우선변제를 받을 수 있는 일정액의 범위와 기준은, 대지의 가액을 포함한 임차목적 상가건물가액의 3분의 1의 범위 안에서, 대통령령으로 정합니다(같은 법 제14조 제3항).
2013. 8. 13. 개정된 법률은 위 3분의 1의 범위에서 2분의 1로 그 범위가 확대되어 2014. 1. 1.부터 시행됩니다.
임차인의 최우선변제금이 낙찰가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 낙찰가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 배당합니다.
하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 최우선변제금을 모두 합한 금액이 낙찰가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 2분의 1의 한도 내에서 각 임차인에게 일정액의 비율로 분할하여 배당합니다.


경과조치의 규정
상가건물임대차보호법 시행령이 2002. 11. 1.부터 공포 시행된 이후, 2018. 1. 26.까지 총 4차례에 걸쳐 개정되어 왔으며, 개정될 때마다 환산보증금의 상한금액과 소액임차금의 적용범위 및 우선변제금액이 변경되어 왔습니다.
그러나 위 변경된 금액은 소급하여 적용되지 않고 시행일부터 효력이 발생하기 때문에, 개정 시행 전에 이미 근저당권 등 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용합니다.
따라서 변경된 최우선변제금의 적용기준은 임차인의 대항력 효력발생일이 아니라, 등기부상 근저당권자의 근저당설정일과 채권금액을 기준으로 하여 적용됩니다.


경과조치에 대한 인식부족
사실상 위 경과조치에 관한 규정을 일반 임차인이 이해하여 이를 계산하기란 여간 까다로운 문제가 아닙니다.
때문에 실무상 임차인이 잘못된 계약서로 배당요구신청을 하였다가, 뒤늦게 이를 알고 법원에 신청서를 되돌려 줄 것을 요구하거나, 막상 배당기일 배당에서 제외되어 망연자실하는 경우가 적지 않습니다.
때문에 상가건물임차인의 경우 배당요구신청 전에 신중하게 법적검토와 권리분석을 한 다음 배당요구신청을 하여야 하며, 일단 법원에 접수된 서류는 절대 반환되지 않으므로, 만약 잘못 배당요구신청을 하였다면 서면을 통해 충분히 그 사유를 밝히고 이를 보정하는 절차를 밟아야 합니다.

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