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주택임대차

최선순위 대항력 낙찰인에게 승계되는 임대차로서 낙찰로 소멸되지 않는 권리
우선변제권 매각대금에서 후순위 권리자, 기타 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리
최우선변제권 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리


주택 임대차의 성립
임대차 계약
임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용/수익하게 하고, 임차인은 이에 대하여 대가를 지불할 것을 약정함으로써 성립되는 채권계약으로, 상호대립하는 양 당사자간에 성립하는 쌍무계약입니다.
따라서 주택임차인이 주택임대차보호법을 적용받으려면, 민법상 계약에 관한 일반규정에 따라, 유효하게 임대차계약이 성립되어있어야 합니다.


대항력 있는 임차인에게 적용되는 권리
주택임대차보호법 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는, 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 대항력을 규정하고 있습니다.

따라서 이를 토대로 대항력 있는 임차인이 일정한 요건을 갖춘 때에는 선순위대항력 우선변제권 최우선변제권을 인정하고 있습니다.


최선순위 대항력
낙찰로 소멸되지 않는 권리
등기부상 1순위 설정의 담보권자(근저당권 등) 및 가압류 등 기타 권리자보다 우선하여 대항력을 취득한 임차인의 경우, 이를 선순위 대항력있는 임차인이라고 합니다.
선순위 대항력있는 임차인의 경우, 확정일자를 받았다면 순위에 따라 배당받을 수 있는 우선변제권과 함께 낙찰이 되어도 임대차관계가 소멸되지 않고 종전의 권리 그대로 낙찰인에게 이전되는 동시이행의 항변권을 함께 보유합니다.


선순위 대항력있는 임차인의 선택적 행사
확정일자가 있는 선순위 대항력있는 임차인이 배당요구신청을 하면 이를 계약해지의 의사표시로 보아, 남은 임대차 기간에 상관없이 법원에서 순위에 따라 임차보증금을 배당받게 되며, 만약 배당요구신청을 하지 않는다면 종전의 권리 그대로 매수인에게 승계됩니다.
따라서 배당을 받고 이사하고 싶으면 배당요구신청하면 되고, 반대로 임대차 기간동안 그대로 임차관계를 유지하려면 배당요구신청을 하지 않으면 됩니다.


배당요구의 철회
선순위 대항력있는 임차인이 배당요구신청을 하였는지 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌게 되므로, 이 경우 배당요구한 임차인은 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조 제2항).

참고
만약 선순위 대항력있는 임차인이 임차목적부동산을 낙찰받고 싶다면, 본인의 상황에 맞추어 본인이 유리하게 배당요구신청여부를 선택적으로 행사할 수 있습니다.
반면 일반 매수인이, 선순위 대항력있는 임차인이 점유/사용하고 있는 경매부동산을 매수할 경우 그 임차인이 확정일자를 받지 않았거나, 확정일자가 있더라도 법원에 배당요구신청을 하지 않았다면 매수인은 낙찰금액과 관계없이 그 임차인의 임차보증금남은 임차기간을 떠안게 된다는 점을 특히 주의하여야 합니다.
나아가 후순위 임차인이, 매수인의 대금지급 전까지 등기부상 앞선 근저당권을 변제하거나, 앞선 그 근저당권이 사실상 효력이 없는 근저당이라고 밝혀질 경우, 후순위 임차인이 선순위 대항력있는 임차인으로 순위가 승격된다는 점도 주의하시기 바랍니다.



상가건물임대차에도 적용
선순위 대항력있는 임차인의 권리는 상가건물임대차에도 적용됩니다. 다만 상가건물임대차의 경우에는 임차보증금상한제와 월차임에 대한 환산보증금제를 그대로 적용받아 이를 초과하는 경우 적용대상에서 제외됩니다.


우선 변제권
우선변제권의 요건
임차인이 대항요건과 함께 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우, 경매로 낙찰시 임차부동산의 매각대금에서 등기부상 후순위 근저당권자 기타 후순위 권리자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리로서, 대지의 낙찰금액까지 포함하여 우선변제권이 행사됩니다.
건물등기부에 설정된 전세권은, 건물의 낙찰금액 범위 내에서만 우선변제권이 행사되는 것에 비하여, 확정일자부 우선변제권은 그 권리가 대지에까지 미치므로, 더 강한 권리를 갖는 것이 됩니다.


우선변제권의 성립
우선변제권은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추는 것과 임대차계약서상에 확정일자를 부여받는 것으로 성립합니다.
대항요건이란, 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도주민등록을 마친 때에는, 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것을 말하며
확정일자란, 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여, 임대차계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 일자를 찍어주는 것을 말합니다. 공증사무소에서 확정일자를 찍어주는 방법과, 법원등기소와 읍.면.동사무소에서 찍어주는 방법이 있습니다.
경매절차상 제3자와의 관계에서 우선순위를 정할 수 있는 공시적 기준이 되는 것으로, 전세권설정등기를 하지 않았다 하더라도 법률상 인정되는 일자를 말합니다.


우선변제권의 행사
확정일자를 받은 임차인이 배당요구종기일까지 법원에 배당요구신청서를 제출함으로써, 배당절차에서 우선변제권을 행사하게 됩니다.


우선변제권의 범위
확정일자를 받은 임대차계약서상 기재되어 있는 임차보증금의 범위 내에서, 실제로 임대인에게 지급한 금액이 우선변제대상 금액입니다.
계약당시 계약금 및 중도금을 지불하면서 추후 나머지 금액을 지급하기로 하고 미리 확정일자를 받았다면, 나머지 잔금을 지불하고 나서 다시 확정일자를 받을 필요는 없지만, 만약 잔금 지불 전에 등기부상 담보권자 기타 권리자가 발생하게 되면, 그 권리자에게는 보증금 전부에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없습니다.
보증금을 증액한 때는 별도로 확정일자를 갖추어야 하며, 이 경우 증액한 금액에 대하여는 별도 확정일자를 받은 날을 기준으로 타 권리와 선. 후를 가립니다. 증액한 금액을 임대차계약서가 아닌 영수증이나 기타 별도의 용지에 작성하고 확정일자를 받아도 인정됩니다.


확정일자의 부여방식과 분실시 구제방법
현행 확정일자 부여기관의 확정일자 처리방식은, 신청한 기일에 임대차계약서에 확정일자를 찍어주고, 확정일자대장에 접수번호와 주소, 성명만을 기재할 뿐으로, 보증금의 액수 및 지불한 날짜 등 자료를 남겨두지 않습니다.
따라서 임차인이 확정일자를 받은 임대차계약서를 분실한 경우, 다시 확정일자를 받는 것이 최선의 방법이 되며, 다만 확정일자와 보증금의 액수 등을 별도의 방법으로 입증할 수 있다면 구제받을 수 있습니다.


최우선 변제권
소액보증금의 우선특권
주택임대차보호법 제8조 제1항에, 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정함으로써, 소액보증금의 주택임차인에게 우선특권을 인정하고 있습니다.
이 경우 임차인은 등기부상 경매개시결정의 기입등기일 전에 이미 대항력의 요건, 즉 주택의 인도와 전입신고를 갖추고 있어야 하며, 여기서 확정일자 여부는 따지지 않습니다.


일정액의 범위와 기준
우선특권에 의해 최우선변제를 받을 수 있는 일정액의 범위와 기준은, 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서, 대통령령으로 정합니다(같은 법 제8조 제3항).
임차인의 최우선변제금이 낙찰가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 낙찰가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 배당합니다.
하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 최우선변제금을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 2분에 1의 한도 내에서 각 임차인에게 일정액의 비율로 분할하여 배당합니다.
하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는, 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하여 소액보증금 여부를 따집니다.


주택임대차에 대한 최우선변제금액 (단위 : 만원)

   * 9차 개정안은 9월 18일 공포 및 시행.




경과조치의 규정
주택임대차보호법 시행령이 1984. 6. 14. 공포 시행된 이후, 2016. 3. 31.까지 총 8차례에 걸쳐 개정되어 왔으며, 개정될 때마다 소액임차금의 범위와 우선변제금액도 변경되어 왔습니다. 그리고 2018. 9. 18. 9차 개정안이 공포 및 시행되었습니다.
그러나 위 변경된 금액은 소급하여 적용되지 않고 시행일부터 효력이 발생하기 때문에, 개정시행 전에 이미 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용합니다.
따라서 변경된 최우선변제금의 적용기준은 임차인의 대항력 효력발생일이 아니라, 등기부상 근저당권자의 근저당설정일과 채권금액을 기준으로 하여 적용됩니다.


경과조치에 대한 인식부족
사실상 위 경과조치에 관한 규정을 일반 임차인이 이해하여 이를 계산하기란 여간 까다로운 문제가 아닙니다.
때문에 실무상 임차인이 잘못된 계약서로 배당요구신청을 하였다가, 뒤늦게 이를 알고 법원에 신청서를 되돌려 줄 것을 요구하거나, 막상 배당기일 배당에서 제외되어 망연자실하는 경우가 적지 않습니다.
때문에 주택임차인의 경우 배당요구신청 전에 신중하게 법적검토나 권리분석을 한 다음 배당요구신청을 하여야 하며, 일단 법원에 접수된 서류는 절대 반환되지 않으므로, 만약 잘못 배당요구신청을 하였다면 서면을 통해 충분히 그 사유를 밝히고 이를 보정하는 절차를 밟아야 합니다.

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