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임대차/대항력

임대차와 대항력

임대차 임대인은 목적물을 사용 수익하게 하고 임차인은 그 댓가로 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 쌍무계약
대항력 이미 성립한 임대차를 제3자에게 주장할 수 있는 권능으로, 대항요건을 구비함으로써 발생


주택 임대차 보호법
주택임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써, 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정, 시행된 특별법입니다. 따라서 이 법에 규정된 사항에 관하여는 민법의 적용이 배제되고, 특별법 우선의 원칙이 적용됩니다(주택임대차보호법 제1조).

주거용 건물
주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분하고, 실제 주거용으로 사용되고 있는 것이면 이 법으로 보호받게 됩니다(같은 법 제2조 전단).
따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 사실상 주거용으로 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 하며, 등기가 나지 않은 무허가건물이나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 이 법으로 보호를 받습니다.


주거, 비주거 겸용건물
또한 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 이 법의 적용을 받습니다(같은 법 제2조 후단).
즉 임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 이상, 임차주택의 일부가 비주거용인 경우까지 적용되므로, 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업 및 공장을 하는 경우도 이 법의 보호를 받게 됩니다.

다만 사용기준에 따라 판례와 학설이 나뉘고 있으나, 전체적으로 보아
주거용 건물의 일부를 점포, 사무실 등 비주거용으로 사용하는 경우에는 이 법으로 보호가 된다고 할 것이며,
반대로 비주거용의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에는 이 법으로 보호 받을 수 없다고 보아야 할 것입니다.
다만 그 비주거용이 사업자등록이 되어 있는 상가나 사업용일 경우 상가건물 임대차보호법을 적용받게 됩니다.


주택 임대차 보호법의 대항력
대항력의 개요
대항력은 주택의 인도 주민등록의 취득으로 성립하며, 이 대항요건은 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 법률요건을 의미하는 것 입니다.




대항력의 취득요건
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록을 마친 때를 대항요건으로 하는 것은, 경매주택에 거주하고 있는 점유자에 대하여, 이를 선별하여 임차인 만을 제한적으로 보호하기 위함에 있습니다.


주택의 인도
주택의 인도란 사회통념상 임차인이 주택을 직접 사용/수익하기 위한, 사실적 인도를 말합니다.


주민등록을 마친 때
주민등록은 30일 이상 거주할 목적으로, 그 관할구역 안에 주소 또는 거소를 가진 자(주민등록법 제6조 제1항)를 대상으로, 임대차의 존재를 제3자가 명백하게 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것입니다.

전입신고의 기준일자 현행 주민등록법에서는 전입일을 전입신고일로 봅니다.

주민등록상의 지번표시
주민등록상의 지번은 등기부등본상의 지번표시와 같아야 하며. 아파트나 다세대주택 같은 집합건물의 경우 동. 호수까지 같아야 합니다. 다가구 주택은 단독주택으로 보아, 호수를 특정하지 않아도 대항력이 인정됩니다.

대항력의 취득시기
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생기며, 지번만 기재하였다가 후에 특수주소변경을 통하여 동. 호수를 추가한 경우, 그 변경일 다음날부터 효력이 생깁니다.

외국인의 경우
출입국관리법에 의하여, 외국인등록표에 체류지 변경신고를 한 외국인은, 주민등록을 한 것으로 봅니다. (주민등록법 시행령 제6조)

법인의 경우
주민등록이 불가능하며, 주택임대차보호법 대상이 아닙니다.
그러나 2013. 8. 13.부터는 개정.시행된 법률에 따라 ▷중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 ▷소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 ▷그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는, 대항력을 인정합니다(주택임대차보호법 제3조 제3항 전단).
임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는, 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터, 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(같은법 제3조 제3항 후단).


대항력의 존속요건
임차인이 대항력을 유지하려면, 점유의 계속과 함께 주민등록도 존속하고 있어야 하며, 임차인이 일시 주민등록을 타처로 옮긴 경우에, 배우자와 자녀 등 가정공동생활의 구성원이 주민등록을 유지하고 있으면 대항력은 그대로 인정됩니다.


대항력의 소멸
주택임대차보호법에 의한 대항력은, 임대차계약과 대항요건을 상실한 때에 소멸하며, 임대차계약이 계속 중에도, 임차인이 대항요건인 주택의 인도와 주민등록 중 하나라도 상실하면 이 법의 보호대상에서 제외됩니다.


최선순위 대항력
낙찰로 소멸되지 않는 권리
등기부상 1순위 설정의 담보권자(근저당권 등) 및 가압류 등 기타 권리자보다 우선하여 대항력을 취득한 임차인의 경우, 이를 선순위 대항력있는 임차인이라고 합니다.
선순위 대항력 있는 임차인의 경우, 확정일자를 받았다면 순위에 따라 배당을 받을 수 있는 우선변제권과 함께 낙찰이 되어도 임대차관계가 소멸되지 않고 종전의 권리 그대로 낙찰인에게 이전되는 동시이행의 항변권을 함께 보유합니다.


선순위 대항력 있는 임차인의 선택적 행사
확정일자가 있는 선순위 대항력 있는 임차인이 배당요구신청을 하면 이를 계약해지의 의사표시로 보아, 남은 임대차기간에 상관없이 법원에서 순위에 따라 임차보증금을 배당받게 되며, 만약 배당요구신청을 하지 않는다면 종전의 권리 그대로 매수인에게 승계됩니다.
따라서 배당을 받고 이사하고 싶으면 배당요구신청하면 되고, 반대로 임대차 기간동안 그대로 임차관계를 유지하려면 배당요구신청을 하지 않으면 됩니다.


배당요구의 철회
선순위 대항력 있는 임차인이 배당요구신청을 하였는지 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌게 되므로, 이 경우 배당요구한 임차인은 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조 제2항).

참고
만약 선순위 대항력있는 임차인이 임차목적 부동산을 낙찰받고 싶다면, 본인의 상황에 맞추어 본인이 유리하게 배당요구신청여부를 선택적으로 행사할 수 있습니다.
반면 일반 매수인이, 선순위 대항력있는 임차인이 점유사용하고 있는 경매부동산을 매수할 경우
(1) 그 임차인이 확정일자를 받지 않았거나,
(2) 확정일자가 있더라도 법원에 배당요구신청을 하지 않았다면
(3) 매수인은 낙찰금액과 관계없이
그 임차인의 임차보증금남은 임차기간을 떠안게 된다는 점을 특히 주의하여야 합니다.
나아가 후순위 임차인이, 매수인의 대금지급 전까지 등기부상 앞선 근저당권을 변제하거나, 앞선 그 근저당권이 사실상 효력이 없는 근저당이라고 밝혀질 경우, 후순위 임차인이 선순위 대항력있는 임차인으로 순위가 승격된다는 점도 주의하시기 바랍니다.

상가건물임대차에도 적용
선순위 대항력있는 임차인의 권리는 상가건물임대차에도 적용됩니다. 다만 상가건물임대차의 경우에는 임차보증금상한제와 월차임에 대한 환산보증금제를 그대로 적용받아 이를 초과하는 경우 적용대상에서 제외됩니다.


상가건물 임대차 보호법
상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써, 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정, 시행된 특별법으로. 따라서 이 법에 규정된 사항에 관하여는 민법의 적용이 배제되고, 특별법우선의 원칙이 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제1조).

상가건물과 일정액의 보증금
상가건물임대차보호법은 상가건물 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차 중, 대통령령으로 정한 일정 보증금액 이하의 임대차에 대하여 적용합니다(같은 법 제2조 제1항).
또한 보증금 외에 차임이 있는 경우, 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함합니다.(같은 법 제2조 제1항).

사업자등록 대상의 상가건물
상가건물이라 함은 해당 건물을 사업장 소재지로 하여, 부가가치세법 5조 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말합니다.
즉 상가건물의 여부는 건물의 용도나 현실적 이용 상태 등을 기준으로 판단하는 것이 아니라, 단지 사업자등록의 대상이 되는지 여부를 기준으로 판단합니다.
다시 말하면 사업자등록이 되어 있으면 이 법에 의한 상가건물이고, 사업자등록이 안되어 있으면 상가건물이 아니라는 것을 의미합니다.

일정액의 보증금과 환산보증금
상가건물임대차보호법은 임차보증금이 대통령령이 정한 보증금액을 초과하게 될 경우, 법 적용 대상에서 제외됩니다.
서울특별시의 경우 2018. 1. 26.부터 현재까지는 금6억1천만원이며, 여기서 초과되면 이 법으로 보호받지 못합니다.
또한 보증금 외에 월 임대료가 있는 경우, 월 임대료에 100을 곱하여 환산한 후 여기에 임차보증금을 더한 금액이, 일정 보증금액 적용여부의 기준이 됩니다.
즉 보증금 5천만원에 월차임이 6백만원이라면 환산보증금은 보증금 5천만원+(6백만원 ×100)=6억5천만원이 되며, 이 경우 6억1천만원이 넘어 이 법의 적용대상에서 제외됩니다.
월차임(월세)에 대하여 환산한 금액을 포함한 보증금액이, 이 법에 정해진 금액을 조금이라도 넘기는 경우 이 법에 의해 보호받지 못합니다.

참고
주택임대차보호법은 상가임대차보호법과 달리 임차보증금 상한제나 환산보증금제를 적용받지 않습니다.


상가건물 임대차 보호법의 대항력
대항력의 요건은 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청입니다(상가건물임대차보호법 제3조).
상가건물의 임차인이 대항력과 우선변제권을 가지려면, 상가건물의 인도와 함께 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서에서 확정일자를 받아야 하며 이를 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다(같은 법 제5조 제2항).

참고.
배당요구종기까지 대항력을 존속하고 있었다 하더라도, 배당요구종기일이 연기되거나 경매가 취하될 경우가 있으므로, 이전을 하려면 임차권명령등기를 마친 후 이전하여야 대항력이 보장됩니다.
상가건물의 인도
상가건물의 인도란 사회통념상 상가건물임차인이 상가나 건물을 직접 사용·수익하기 위한, 사실적 인도를 말합니다.

사업자등록의 신청
신규로 사업을 시작하는 사업자는, 사업장마다 사업개시일부터 20일 내에 사업장 관할세무서장에게 필요한 서류를 첨부하여, 사업자등록신청서를 제출하여야 합니다(부가가치세법 제5조)..

사업자등록의 효력발생시기
대항력은 사업자등록의 “신청일다음날부터 효력이 발생합니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항).
사업자등록 발급일이나 개업일이 아니라 사업자등록 신청일 다음날입니다.

사업자등록 신청일 확인방법
경매실무상 임차인들이 제출하는 사업자등록증에는 개업연월일과 사업자등록발급일만 기재되어 있어, 실제 “사업자등록 신청일”을 알기가 어렵습니다.
그러나 법원은 현황조사명령시 집행관에게 “사업자등록사항 등의 현황서”를 제출하도록 하고 있으므로, 첨부된 현황서를 통하여 신청일을 확인할 수 있습니다(같은 법 제4조).

대항력을 인정받지 못하는 경우
사업자등록상의 주소와 공부상 주소의 불일치
임대차계약서상의 지번 등이 일치하지 않는 경우
임차인과 사업자등록 명의인이 다른 경우     
    

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