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명도(인도)

인도명령과 명도소송

인도명령 : 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는 판사의 명령
명도소송 : 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우, 경매와 별도로 그 점유자를 상대로 명도판결을 구하는 소송


건물의 인도와 명도
매수인이 대금을 완납한 때에는 등기에 관계없이 소유권을 취득하므로, 매수인은 경매부동산을 점유하고 있는 소유자와 세입자 기타 점유자에게 건물을 비워 줄 것을 요구하게 됩니다.
그러나 상호 적절하게 합의가 안 될 경우에, 매수인은 법적절차를 밟아서 법원의 집행문을 받아야만 집행관을 동원하여 강제집행을 할 수 있는데, 매수인이 그 집행문을 받기 위한 절차가 인도명령신청과 명도소송절차입니다.


인도명령과 명도소송의 개요
인도명령과 당사자
법원은 대금을 납부한 후 6개월 이내에 매수인의 신청이 있는 때에는, 채무자. 소유자 또는 부동산의 점유자에 대하여, 부동산을 매수인에게 인도할 것을 명할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항)
다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도를 명할 수 없습니다(법 제136조 제1항 단서).
여기서 기타 점유자란 임차인을 포함하는 개념입니다.


명도소송과 당사자
점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우, 또는 인도명령의 심문절차에서 인도명령이 기각된 상대방에 대하여는, 점유의 권원을 불문하고 별도의 소송인 건물명도청구 소송을 제기하여 승소판결을 얻어야만 명도집행을 할 수 있습니다.


인도명령의 신청과 재판
인도명령의 신청
인도명령의 신청은 집행법원에 서면 또는 구두로 할 수 있으나(민사집행법 제23조 제1항), 통상 신청서를 작성하여 제출하고 있으므로, 매수인은 그동안 경매를 진행하였던 경매법원에 인도명령신청서를 제출하면 됩니다.


인도명령의 재판
채무자. 소유자 이외의 자에게 인도명령을 발하려면 그 점유자를 심문하여야 합니다(법 제136조 제4항).
다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백하거나, 이미 그 점유자를 심문한 때에 한하여 심문절차없이 바로 인도명령을 발할 수 있습니다(법 제136조 제4항 단서).
여기서 심문이란, 법원이 당사자나 그 밖에 이해관계가 있는 사람에게 서면이나 구두로 개별적으로 진술할 기회를 주는 것을 말합니다.




인도명령의 결정기간
채무자와 소유자는 신청일로부터 3일 이내 인도명령을 결정합니다.
임차인은 법원에서 심문서를 발송하여 서면으로 진술서를 받은 뒤, 통상 배당기일 후 3일 이내 인도명령을 결정합니다.
유치권자나 지상권자 등 기타 점유자는 심문기일을 지정하여 통보한 후 판사가 직접 당사자의 진술을 들은 뒤 인도명령의 인용여부를 결정합니다(통상 1-2개월).
임차인의 경우 임차보증금의 반환과 명도와는 동시이행의 관계에 있기 때문에 실무상 배당기일 후에 인도명령결정문이 발부됩니다.


인도명령에 대한 불복
인도명령에 대한 결정에 대하여 상대방은 즉시항고를 할 수 있으며(민사집행법 제136조 제5항), 항고장은 결정문을 송달받은 날로부터 7일 이내에 원심법원 즉 경매법원에 제출하여야 합니다(법 제15조 제2항).
인도명령에 즉시항고를 제기한 경우에 즉시항고는 집행정지의 효력이 없으므로, 별도로 집행정지명령을 받아(법 제15조 제6항) 이를 집행관에게 제출하여 그 집행을 정지시킬 수 있습니다.


집행관에 의한 강제집행
인도명령의 집행
상대방이 인도명령에 따르지 않을 때에는 신청인은 집행관에게 집행을 위임하여, 집행관으로 하여금 인도집행을 하여야 합니다(민사집행법 제 136조 제4항).


인도명령결정문의 송달
인도명령결정문은 그 자체가 집행권원이기 때문에, 인도명령은 송달만으로 즉시 집행력에 대한 효력이 발생합니다.
따라서 인도명령결정문의 송달강제집행의 개시요건에 해당되어(민사집행법 제39조 제1항), 상대방에게 결정문이 송달되지 않으면 강제집행을 할 수 없습니다.
요즈음 대다수의 상대방도 이러한 법절차를 알고 있어서 고의적으로 인도명령결정문을 송달받지 않으려고 합니다.


법원의 인도명령 송달절차
인도명령에 대한 송달은 원칙적으로 1차 우편송달, 2차 보정명령에 의한 송달, 3차 집행관에 의한 특별송달, 4차 공시송달 순으로 진행되지만, 실제 송달방식은 법원의 사정에 따라 다르게 적용하고 있습니다.
서울중앙지방법원의 경우 통상 1차로 결정문을 송달한 뒤 상대방에게 송달되지 않고 반송되면, 대부분 2차에서 바로 공시송달로 진행하고 있습니다.


강제집행신청 시 필요서류
강제집행신청서
인도명령결정문 정본
송달증명원
강제집행접수비



강제집행 비용
집행관수수료
집행관의 강제집행수수료는 15,000원이, 다만 집무시간이 2시간을 초과할 때에는 그 초과하는 1시간마다 1,500원을 가산하고, 초과시간이 1시간에 미달하여도 1시간으로 산정합니다(집행관수수료규칙 제12조).


집행비용
용도평수노무자 수
주택 및 아파트5평 미만2~4명
5평 이상~10평 미만5~7명
10평 이상~20평 미만8~10명
20평 이상~30평 미만11~13명
30평 이상~40평 미만14~16명
40평 이상~50평 미만17~19명
50평 이상 매 10평 증가 시2명 추가
2층부터 1개 층 증가 시1항 인원에 2명 추가
운반 및 보관료1,100,000원 (5톤 컨테이너 1대, 보관기간 3개월)


별도비용
노무자 1인당 금90,000원
열쇠, 이삿짐센터, 이삿짐보관, 사다리차 등
장갑, 박스, 테이프, 끈 등 부자재
 측량, 목수 등 특수인력, 포크레인 등 장비동원


집행관에 의한 강제집행
집행관의 신분
집행관은 집행관법의 적용을 받고 있으며, 신분상은 공무원이 아니지만 집행관 업무를 할 때에는 실질적 공무원이 됩니다.
따라서 집행과정에서 경찰의 협조는 물론 부득이한 경우 국군의 지원을 요청할 수 있고, 명도 과정에서 집행관이나 노무직 고용원을 폭행할 경우 공무집행방해와 공무원 폭행에 따른 형사처벌을 받게 됩니다.

집행 불능 및 보류
그러나 법원의 '주장하는 것 이외에는 들어주지 않는다'는 당연한 명제는 강제집행절차에도 충실하게 적용되므로, 집행과정에서 새로운 권리관계가 표출되거나 예상치 못한 사정이 생기면, 현장에서 실제 강제집행을 하지 못하는 경우가 생기는데, 이는 흔히 발생하는 일이며 이때 집행관은 집행불능조서를 작성합니다.
또한 공권력행사로서 집행관에 의한 강제집행이라 하더라도 사람이 하는 일인만큼, 피치 못한 사유가 있으면 적절하게 절충을 유도한다거나, 절차상에 융통성을 발휘하여 집행을 보류하기도 합니다.

최고의 명도는 타협
물론 눈이나 비가 온다든지, 일몰 전이나 일몰 후, 또는 공휴일의 집행에는 규정으로 제한이 있다 할 것이나, 병든 사람이 몸져누워 있거나 어린아기와 거동이 불편한 임산부가 있는 경우에, 집행이 난관에 부딪쳐 그 정상이 참작되기도 하는 만큼, 상호 경직된 사고는 지양하고 가능한 원만하게 타협하는 자세가 필요한 것입니다.

인도명령 1회 집행으로 소멸
인도명령에 의한 집행은 1회 집행으로 소멸되어 더 이상 신청할 수 없음으로, 집행을 하지 못하였을 경우 집행관에 의한 집행불능조서를 검토한 다음 당사자를 변경하여 다시 인도명령을 신청하거나, 명도소송을 제기하여야 합니다.
일단 인도집행이 완료된 후에 다시 들어가게 되면, 주거침입이나 기물파손에 따른 형사처벌을 받게 됩니다.


명도소송과 당사자
명도소송
점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(법 제136조 제1항 단서). 또는 인도명령의 심문절차에서 인도명령이 기각된 부동산의 점유자에 대하여는, 정식재판으로 건물명도청구소송을 제기하여 승소판결을 얻어야만 명도집행을 할 수 있습니다.


당사자
원고는 매수인이 되며, 피고는 점유자가 됩니다.


점유이전금지 가처분

매수인이 점유자인 피고를 상대로 건물명도청구소송 중에, 점유자가 점유를 다른 사람으로 변경한 경우 판결을 받았더라도 명도집행은 불가능함으로, 집행을 보전하기 위하여 통상 점유이전금지가처분을 하고 있습니다.
점유이전금지가처분이란 점유자의 점유변경을 금하는 효력을 갖는, 건물명도집행을 위한 보전처분입니다.
건물명도청구의 소를 제기한 후, 소제기증명원을 첨부하여 점유이전금지가처분신청을 하는 절차를 밟게 되며, 가처분신청이 인가되면 집행관이 직접 방문하여 가처분명령 정본을 건물 내에 한 곳에 게시하고 사진을 찍어갑니다.



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