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유치권

유치권자

시행사, 시공사, 하도급업자, 공사업자, 관리업체, 임차인, 제3취득자, 지상권자, 유치권의 양수인 등


유치권의 주요내용
경매절차에서의 유치권
타인 소유의 토지나 건물을 적법하게 점유한 자가, 그 토지 및 건물에 토목공사나 신축공사 또는 비용을 들여 시설공사 등을 하였을 경우, 그 공사비를 받을 때까지 토지나 건물을 점유하면서 인도와 명도를 거절할 수 있는 법적권리를 말합니다(민법 제320조 참조).

유치권자는 토지나 건물의 점유를 계속하면서 채무자 뿐만 아니라 낙찰인에게도 대항하여 인도를 거절할 수 있으므로, 유치권이 인정되는 경우에는 낙찰인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 공사비 채권을 변제하여야만 목적물의 인도를 구할 수 있습니다.


유치권의 요건
유치권이 성립하려면
목적물이 타인 소유의 부동산 또는 물건이어야 하고
유치권으로 담보하는 채권이 공사목적 부동산에 투입된 금액이어야 하며
공사비 청구채권이 변제기에 있어야 하고, 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며 
당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.


유치권의 효과
유치권자는
채권의 변제를 받을 때까지 목적부동산의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있는 권리(민법 제320조)
목적부동산에 대하여 경매를 신청할 수 있는 권리(민법 제322조)
유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있는 간이변제충당권(민법 제322조 제2항)
유치물에서 발생한 수익에 대하여 다른 채권보다 먼저 변제에 충당할 수 있는 과실수취권(민법 제323조)
유치물의 보전을 위해 지출한 공사비 등
필요비와 유익비상환청구권이 있습니다.


유치권의 소멸
유치물의 점유를 상실하거나, 공사비 채권을 변제받는 것으로 소멸합니다.


권리신고와 유치권 성립여부
유치권신고
유치권자가 경매법원에 유치권신고를 하면 법원에서는 통상
권리신고서를 해당 경매사건기록에 편철하고
대법원경매정보사이트 경매사건검색란에 “유치권신고 있음”이라고 표기하고
매각물건명세서에 “유치권신고 있으나 유치권성립여부 불분명함”이라고 표기한 뒤
경매절차를 진행합니다.

현행 경매절차에서 유치권신고는 의무사항이 아니므로 유치권신고에는 기간의 제한이 없으며, 또한 반드시 유치권신고를 하여야 권리행사를 할 수 있는 것도 아닙니다.

민사집행법 제91조 제5항에 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”고 규정하고 있으므로, 유치권자는 권리신고의 유무에 관계없이 매수인에게 대항하여 유치권을 주장할 수 있습니다.


유치권성립여부
그러나 유치권자가 유치권 주장을 하거나 경매법원에 유치권신고를 하였다고 하여 유치권이 성립되는 것은 아니며, 유치권이 성립하려면 경매절차와 관계없이 유치권확인의 소, 건물명도청구의 소, 공사비 청구의 소, 공사비 지급명령 등 별도의 법적 절차를 통해 유치권의 존부나 공사비 채권금액이 확정되어야 비로소 유치권은 성립합니다.


유치권 신고에 따른 법원실무
유치권으로 인한 문제점
경매법원에 유치권신고가 접수되면 일반인들은 그 유치권이 실제 존재하거나 성립하는 것인지 확신할 수 없을 뿐 아니라, 유치권 신고로 인하여 잔금대출을 받을 수 없고, 또한 명도에 대한 부담과 추가비용에 대한 우려 때문에 경우에 따라 유치권 신고가 경매기간을 지연시키거나 제3자를 배제하고 저가에 매수하는 방법으로 악용되기도 합니다.



1. 매각기일 이전에 유치권신고가 접수되면 매각물건명세서에 “유치권 신고가 있으나 성립여부는 분명치 않음”이라고 기재한 후 매각을 진행합니다.
1. 매각기일 매각이 된 후 매각결정기일 사이에 유치권이 접수되는 경우, 낙찰인이 매각불허가신청을 하면 매각을 불허하고 재매각을 실시합니다.
1. 매각이 된 후 확정기일 이전에 유치권이 접수되는 경우 낙찰인이 매각허가결정의 취소 및 항고를 하면 경매법원은 매각허가결정을 취소하고 재매각을 실시합니다.
1. 매각이 된 후 대금지급까지 유치권이 접수되는 경우 낙찰인이 매각허가결정의 취소를 구하면 경매법원은 매각허가결정을 취소하고 재매각을 실시합니다.

참고 : 유치권신고서에 권리관계가 불분명한 경우, 경매법원은 매각불허 결정 및 매각허가결정의 취소결정 전에, 유치권자로 하여금 권리관계를 명확히 할 것을 보정하도록 명합니다.


유치권과 인도명령


매수인이 유치권자를 상대로 인도명령을 신청할 경우, 경매법원은 유치권자에게 심문서 또는 심문기일소환장을 우편으로 송달하여, 유치권에 대하여 소명하게 합니다.
경매법원은 서면심리만으로 인가여부를 결정하거나, 서면으로 부족할 경우 담당판사가 직접 유치권자를 심문하여 인가여부를 결정합니다.


인도명령의 인가 및 기각
경매법원에 제출된 서면이나 심문절차를 통하여 매수인에게 대항할 수 있는 유치권자라고 판단될 경우, 경매법원은 민사집행법 제91조 제5항에 의거 매수인의 인도명령신청을 기각합니다.

반면 유치권자의 점유가 경매개시결정 이후에 이루어졌거나, 유치권자가 점유하고 있지 않은 경우, 공사내용이 허위임이 밝혀진 경우 등 매수인에게 대항할 수 없는 유치권이 명백한 경우에는 매수인의 인도명령신청을 인가합니다.

통상 유치권신고가 있는 부동산을 낙찰받는 경우, 매수인이 그 유치권을 인수하거나 법적절차를 밟을 예정으로 낙찰받는 것이라고 보기 때문에, 입증책임은 인도명령을 신청한 매수인에게 있습니다.

여기서 매수인의 인도명령이 기각되었다고 하여 유치권자의 유치권이 성립하는 것은 아닙니다. 유치권이 성립하려면 매수인이 이를 인정하거나 별도로 명도소송절차를 통해 유치권의 존부가 확정됩니다.     
    



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