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경매취하/취소

취하와 취소

취하란, 이미 효력이 발생한 법률행위를 중간에 철회하는 것을 말하며
취소란, 이미 효력이 발생한 법률행위를 소급하여 처음부터 없었던 것으로 소멸시키는 행위를 말합니다.


경매의 취하와 취소의 개념
경매의 취하
경매신청채권자와 합의하여 경매법원에 취하서를 제출하는 것으로 경매는 소멸하며, 이를 경매의 취하라 합니다.


경매의 취소
채권자의 경매신청에 위법이 있거나 청구금액이 부당한 경우, 판결을 받아 이를 경매법원에 제출하는 것으로 경매는 소멸하며, 이를 경매의 취소라 합니다.
취소란 이미 발생한 법률행위가 당초부터 없었던 것이 되는 것을 말하며, 따라서 경매부동산이 이미 매각이 되었다고 하더라도, 매수인이 대금을 납부하기 전까지 경매신청채권자의 채권을 변제하면, 매수인의 동의 없이 일방적으로 경매를 취소시킬 수 있습니다.


경매취하와 취소의 적용범위
경매의 취하와 취소는 변제금액과 매수인의 이해관계와 직접 관련이 있으므로, 어느 단계까지는 취하가 가능하고 어느 단계에서는 취소를 하여야 하는지 살펴보기로 하겠습니다.

매각이 되기 전까지
경매가 개시되고 매각기일이 잡힐 때까지 통상 3-4개월이 걸리기 때문에, 매각이 되기 전까지는 경매를 취하하거나 취소하는 데는 아무런 제한이 없습니다.
다만 판결을 받아 경매를 취소시킬 경우, 재판기일이 길어진다면 본안소송에서 집행정지를 받아야 하는데, 이때 일정부분에 대해 현금공탁이 나올 수가 있습니다.
이 경우 공탁금이 부담이 된다면, 대안으로 경매절차에서 경매를 연기하거나 정지하는 방법을 활용할 수 있습니다.


매각기일 최고가매수신고인이 지정된 경우
경매를 취하하려면, 매수인의 동의를 얻어야 경매를 취하 할 수 있습니다.
그러나 경매신청채권자의 채권을 변제하면, 매수인의 동의 없이 일방적으로 경매를 취소시킬 수 있습니다.


매각이 된 후 취하와 취소의 차이
예를 들어 근저당권의 경우, 근저당채권자와 합의만 되면 일부만 변제하여도 경매는 취하시킬 수 있으나, 매수인의 동의를 얻어야 됩니다.
그러나 매수인의 동의를 얻지 않으려면 경매를 취소하여야 하는데, 이때는 근저당채권자의 채권을 변제하고 근저당권을 말소하여야 매수인의 동의 없이 경매를 취소할 수 있습니다.


경매취소를 위한 즉시항고의 활용
매각이 되었더라도 경매취소를 위해 시간이 필요한 경우, 매각불허가신청 및 매각허가결정에 대한 즉시항고 등을 활용하면 경매절차를 5-6개월 이상 정지시킬 수 있습니다.


경매의 취하 및 취소절차
경매의 취하절차
소유자나 채무자 또는 이해관계인은 채권자와 합의하여, 채권자가 직접 취하신청을 하도록 하거나, 아니면 채권자의 위임장을 받아 경매법원에 취하서를 제출할 수 있습니다.


경매의 취소절차
채무자나 소유자 또는 이해관계인이 단독으로 경매취소를 구하는 절차입니다. 다만 경매진행이 부동산임의경매로 진행되느냐 부동산강제경매로 진행되느냐에 따라 취소절차에 상당한 차이가 있습니다.


부동산 임의경매의 취소
매수인이 대금을 지급하기 전까지.
경매신청채권자의 채권을 변제(통상 채권금액과 이자 및 경매비용)
등기부상의 경매신청채권자의 근저당권 등 담보권을 말소
경매법원에 경매개시결정에 대한 이의신청서를 제출
경매법원은 민사집행법 제266조에 따라 경매를 정지(매수인이 대금을 지급하지 못함)
경매개시결정을 취소하는 결정을 하여 경매를 취소시킵니다.

시간이 촉박한 경우 실무에서는 매수인의 대금지급전에 채권을 변제하였으나, 등기부상에 설정등기를 말소할 시간이 없는 경우, 경매신청채권자의 인감증명이 첨부된 완제증서가 먼저 제출되면, 경매법원은 대금을 지급받지 않고 경매절차를 정지시켰다가(민사집행법 제266조), 추후 말소한 등기부등본을 제출받아, 취소결정을 선고하고 결정문을 송달합니다.
(이 절차는 아래 청구이의의 소에는 해당이 안 됩니다).


부동산 강제경매의 취소
매수인이 대금을 지급하기 전까지.
채권자에게 채권금액을 변제하거나, 합의가 안되면 채권자 소재지 법원에 변제할 금액을 공탁
채권자 소재지 법원에 청구이의의 소 제기
청구이의의 소 제기 증명원을 첨부하여 강제집행정지신청
경매법원에 강제집행정지신청서 제출
경매법원은 민사집행법 제49조에 따라 경매를 정지(매수인이 대금을 지급하지 못함)
청구이의의 소 승소 판결 후 확정판결문 경매법원에 제출
경매취소와 동시에, 등기소에 강제경매개시결정등기 말소촉탁 송달


매수인의 입찰보증금 반환
매수인은 대금지급 전에 집행정지결정문이 경매법원에 접수되면, 매각불허가 및 매각허가결정 취소신청을 하여 입찰보증금을 반환받을 수 있습니다.



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