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낙찰인(매수인)

매수인(낙찰인)

대금의 지급 매수인은 매각대금의 지급과 동시에 소유권을 취득하며(민사집행법 제135조) 인도청구권이 발생합니다.
매각기일 최고가 매수신고인 지정 매각결정기일 확정기일 대급지급기한 배당기일 인도(명도)


낙찰인(매수인)의 지위
경매절차에서 매각기일에 낙찰을 받으면 최고가 매수신고인으로 지정되며, 매각결정기일에 매각허가결정이 선고되어야 비로소 매수인(낙찰인)이 됩니다.
일반 매매절차와 비교하면 계약금 10%를 지불하고 계약체결을 한 것과 같은 효력이 있으나 일반 매매절차에서는 계약을 해지하려면 위약금제도가 있지만 민사집행법에서는 낙찰이 취소되더라도 위약금제도가 없습니다.
일반적으로 낙찰을 받으면 다 끝난 거라고 생각하지만 사실상 경매의 낙찰은 경매의 시작일 뿐입니다.


매각결정기일
최고가매수신고인의 매각불허가신청


최고가매수신고 이후 신고인이 부동산의 권리관계가 현황과 다르거나 권리가 변동된 사실을 알게 된 경우에는 매각결정기일 이전에는 매각불허가신청을, 매각허가결정이 선고된 이후에는 매각허가결정에 대한 이의 및 취소신청을 하거나 즉시항고를 제기할 수 있습니다.


매각불허가신청 사유
감정평가서에 부동산의 현황이 다르게 조사되거나 감정가 산정에 잘못이 있는 경우
매각물건명세서의 기재사항이나 작성내용에 하자가 있는 경우
일괄매각의 결정절차 또는 결정자체에 잘못이 있는 경우
매수한 이후에 유치권이 신고되거나 신고되지 않은 유치권자가 나타난 경우
선순위 근저당권의 말소로 임차인의 권리가 살아나 낙찰인에게 승계되거나 처분금지가처분 및 가등기가 존속하는 것으로 변경되는 경우



매각허가결정기일
법원경매는 민사집행법으로 진행되는 재판절차로서 매각기일에 최고가매수신고인이 지정되면 7일 이후 매각허가여부에 대한 결정을 하게 되는데 이를 매각결정기일이라고 하며 일반적인 재판절차에 따르면 1심 선고기일에 해당합니다.


항고
매각결정기일에 매각허가결정이 선고되면 그 결정에 이의가 있는 이해관계인은 2심 즉 항고심에 매각허가결정에 대한 항고를 제기할 수 있습니다.


재항고
그리고 2심 결정에 대하여 이의가 있게 되면 그 결정에 대하여 다시 3심 대법원에 재항고를 할 수 있습니다.


집행정지 보증의 공탁
여기서 중요한 것은 항고를 제기하려면 낙찰금액의 10%에 해당되는 현금을 공탁하여야 하는데 항고인이 공탁을 하게 되면 재판이 확정될 때까지 경매절차가 정지됩니다.
재판기간은 통상 4-5개월 이상 소요되며, 만약 이 기간 동안에도 소유자나 채무자가 경매신청채권자의 채권을 변제하면 최고가매수신고인의 동의없이도 경매는 취소되며, 항고보증금은 항고인에게 반환되고, 입찰보증금은 최고가매수신고인에게 반환되는 것으로 경매는 종결됩니다.


보증의 공탁이 없는 경우 보정명령
만약 항고인이 공탁을 하지 않더라도 공탁을 명하는 보정기간과 항고장의 각하기간을 합쳐 통상 15일에서 1개월여 정도의 기간 동안 경매절차가 정지되어 대금지급기한이 잡히지 않습니다.
따라서 매각허가결정에 대한 항고와 재항고는 채무자나 소유자가 채권변제의 시간이나 이사기간을 벌기위한 최후의 수단으로 주로 활용하고 있습니다.


항고로 인한 매각의 취소
소유자/채무자가 매각허가결정에 대한 항고를 하면서 공탁을 하여 경매절차가 정지되는 경우 최고가매수신고인은 매각의 취소를 구하여 입찰보증금을 회수할 수 있으며, 매각불허가결정에 대한 항고에는 공탁을 요하지 않습니다.


채권상계신청과 채무인수신청
채권상계신청
채권자(임차인 포함)가 매수인이 된 경우에 매각결정기일이 끝날 때까지 채권상계신청을 하면 배당받을 금액을 제외한 나머지 차액만큼의 대금을 배당기일에 납부할 수 있습니다.
채권상계신청서는 반드시 매각결정기일까지 제출하여야 하며 별도로 첨부서류는 요하지 않습니다.


채무인수신청
매수인은 매각대금의 한도 내에서 관계채권자의 승낙을 얻어 금전채무를 인수하여 인수한 금액을 제외한 나머지 차액만큼의 대금을 배당기일에 납부할 수 있습니다.
채무인수신청서는 매각결정기일 이후에도 제출할 수 있으며, 채무인수신청서에는 채권계산서, 채무인수승낙서, 채권자의 인감증명서를 첨부하여야 합니다.
채무인수는 채권자와 관련없는 일반 매수인도 인수할 수 있습니다.

배당이의에 따른 문제점
채권상계 및 채무인수가 허가되면 경매법원은 대급지급기한과 배당기일을 같은 날로 지정하는데, 배당기일에 만약 채권자의 배당금액에 배당이의가 들어오면 배당이 중지되므로, 매수인은 배당이의한 금액만큼 대금을 추가하여 현금으로 납부하여야 합니다. 이러한 제도의 맹점을 이용하여 실무에서는 소유자나 채무자가 채권유무에 관계없이 고의로 배당이의를 함으로서 잔금을 지급하지 못하게 하는 등 차액지급을 방해하는 경우가 흔히 있으므로 사전에 대비하여야 합니다.


농지취득 자격증명
발급절차
매각기일 최고가매수인으로 지정되면, 당일 경매법원내 집행관실에서 최고가매수신고인증명(경매사실증명서)을 교부받습니다.
농지소재지 시·구·읍·면에서 농지취득자격증명을 발급받아 매각결정기일 이전에 경매법원에 제출하면 됩니다. (신청일로부터 2-4일 사이에 증명서를 발급합니다)
공부상 지목이 농지로 되어 있으나 사실상 농지가 아닌 경우, 소재지 관서는 그 사유를 기재하여 신청인에게 신청서를 반려해주고 있으므로, 이를 경매법원에 입증자료로 제출하여야 합니다. (실제 농지가 아니므로 농지취득자격증명이 필요없다는 입증자료)
농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매각불허가되고 매수신청보증금은 돌려주지 않으며 배당시 매각대금에 산입합니다.

농지
지목이 전, 답, 과수원이고 실제로 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배지로 이용되는 때에는 그 토지는 농지로 합니다.


대금의 지급
대금지급기한
법원은 매각허가결정이 확정되면 3일 안에 대금기급기한을 지정하고 통지하여야 하며, 대금지급기한은 1개월 내의 날로 정합니다(재민 91-5. 민사집행규칙 제78조).
매수인이 매각대금을 지급하면 3일 안에 배당기일을 지정·통지하며 배당기일은 대금지급 후 4주 안의 날로 정합니다(재민 91-5. 민사집행법 제146조).


대금지급의 절차 및 효력
대금지급기한이 지정되면 매수인은 대금지급기한까지 언제든 대금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있습니다.
매수인이 채무인수신청 및 채권상계신청을 한 경우 대금지급기한과 배당기일은 같은 날짜로 지정됩니다.
매수인이 지급기한까지 대금을 지급하지 못한 경우 재매각기일이 잡히는데 이 경우 매수인은 재매각기일 3일 전까지 대금을 지급할 수 있으며 연2할의 비율에 의한 지연이자와 절차비용이 추가됩니다.
매수인은 대금을 완납하는 때 등기에 관계없이 소유권을 취득합니다.
매각부동산의 인도명령신청을 할 수 있는 실체법적 효력이 발생합니다.




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