10만건 이상의 경매상담, 수백건의 경매관련소송, 수천건의 경매연기/정지/취하실적


채권자/근저당권자

채권자

채권(강제경매) 집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사조정조서, 화해조서, 이행권고, 약속어음 공정증서 등 집행권원에 표시된 이행청구채권
물권(임의경매) 근저당권, 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 가등기권 등의 담보물권


채권확보를 위한 대응전략 준비

일반적으로 채권자가 경매신청을 하게 되면 그 다음부터는 법원이 다 알아서 처리해주겠거니 하지만 법원은 다만 민사집행법 규정에 따라 형식적 절차만 밟아 줄 뿐 법원이 채권자를 위해 권리를 찾아주거나 사실관계를 판단해주지는 않습니다.
부동산에 경매가 들어가면 등기부 상에 설정된 권리관계 뿐만 아니라 등기부 외에 예상치 못한 권리가 튀어나와 경매신청채권자의 채권회수에 치명적 손실을 입히기도 합니다.
예를 들면 조세채권, 유치권, 임차권, 지상권, 임금채권 등 입니다.
때문에 경매가 신청된 이상 이제부터 채권자는 채무자와의 분쟁에 더하여 경매절차의 이해관계인 전부를 상대로 채권확보를 위한 권리분석과 대응전략을 준비해야 합니다.

채권회수 가능여부 검토
예상낙찰가 및 채권회수금액 산출
먼저 경매대상 부동산의 시세를 알아보고 함께 예상 낙찰가를 검토한 다음 각 권리자에게 배당될 금액을 따져 채권자가 얼마를 찾을 수 있을지 채권회수 가능금액을 산출하는 것이 순서입니다.


배당순위에 따른 권리관계
경매대상부동산의 시세 및 예상낙찰가 산정
등기부 상에 설정된 각 권리자들의 권리관계 검토
등기부 외 임대차와 임금채권, 기타 세금 등 과의 배당순위 분석
가장 임차인과 허위의 임대차에 대한 배당배제신청 및 형사고소 검토


낙찰가에 영향을 줄 권리관계
이중 삼중으로 신고한 공사비 유치권에 대한 공사비확인 및 부존재 신청
공사업자와 임차인 등이 한 허위의 유치권에 대한 유치권부존재신청 및 형사고소
법정지상권 성립여부에 대한 경위서 및 의견서 제출
미등기, 제시 외 건물에 대한 감정요구 및 재감정신청
이해득실에 따른 일괄매각 및 개별매각신청


법률적 권리관계
신속히 경매를 진행시키기 위한 경매절차속행신청
유치권 부존재 및 공사비 확인 신청
임차인 배당배제신청
채무면탈에 기한 사해행위취소 신청
무잉여 매수통지(민사집행법 제102조)에 대한 이의 및 대책 검토
잘못된 배당에 대한 배당이의 진술 및 배당이의의 소
형사고소
허위의 임대차. 허위의 유치권. 채무면탈. 경매방해죄 등

채권의 확보방법
첫째, 채권의 양도
권리관계가 복잡하고 채권회수여부가 불분명한 근저당권이나 집행력있는 채권을 제3자에게 양도, 즉 매매하는 방법입니다.
근저당권을 담보로 질권을 설정하고 돈을 빌리는 방법도 있습니다.
소유자가 부동산을 잡히고 돈을 빌리는 것과 같은 개념으로 돈이 급히 필요한 채권자도 적정 이자를 계산하여 채권을 넘기거나 채권을 담보로 돈을 빌리는 것입니다.


채권양도금액의 기준
채권양도금액의 기준은 채권자가 배당받을 금액에서 이자상당 금액을 공제한 금액입니다.
결국 채권자는 배당금액에서 이자상당액을 공제하고 먼저 채권을 회수하는 것입니다.
복잡한 경매절차에서 예상치 못하게 발생하게 되는 금전적. 시간적 손실을 없애면서 채권문제와 경매관련 스트레스에서 벗어날 수 있는 새로운 대안의 채권확보방법입니다.
금융권의 부실채권(NPL)
은행권에서는 3개월 이상 이자가 연체된 채권 중 권리관계가 복잡한 부실채권(NPL)은 추심 및 경매관리대행사인 유동화자산관리공사에 양도합니다.
은행권에서도 기왕에 발생한 부실채권을 전문가로 하여금 경매절차에 대응 하면서 배당을 받도록 하는 것이 채권확보에 더 효과적이라고 판단하기 때문입니다.


둘째. 낙찰
복잡하게 엮인 권리관계로 경매가가 시세에 비해 너무 떨어져서 손실이 클 경우 채권확보차원에서 낙찰을 받는 방법입니다.
낙찰을 받아 권리관계를 정리한 다음 보유하거나 시세에 맞추어 매매하는 절차로서 경우에 따라 취득세와 양도소득세를 면제받을 수도 있습니다.


채권상계신청 : 채권자가 낙찰받을 경우에 배당받을 금액을 공제하고 나머지 금액만 지급할 수 있는 제도입니다.
이 경우 반드시
매각결정기일까지 법원에 상계신청서를 제출하여야 하고
대금은 대금지급기일이 아니라 배당기일에 지급하게 됩니다.
주의할 점은 만약 배당기일에 소유자와 채무자를 포함 이해관계인이 배당이의를 하면 채권상계는 허용되지 않습니다.
채무인수신청 : 매수인은 매각대금의 한도 내에서 관계 채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있습니다.
이 경우에도 인수한 채무에 배당이의가 있으면 채무인수가 허용되지 않습니다.
채무인수신청서에는
채권계산서   관계채권자의 채무 인수승낙서   채권자의 인감증명이 첨부되어야 합니다.


셋째. 배당
채권자들은 배당기일 배당순위에 따라 배당을 받게 됩니다.
배당기일이 잡히면 경매법원은 배당기일 3일 전까지 배당표를 작성, 비치해 놓으므로 채권자는 미리 배당표를 확인하여 계산이 잘못 되었거나 배당순위가 잘못 적용된 경우 즉시 담당 경매계에 연락하여 수정을 요구하거나 서면으로 변경요청을 해야합니다.

배당이의의 진술
배당이 잘못되었거나 배당에 이의가 있는 채권자는 반드시 배당기일에 출석하여야 합니다.
일단 배당이의를 진술하여 배당을 중지시킨 후 배당이의의 소를 통하여 권리를 찾을 수 있습니다.
만약 배당기일에 출석하지 아니한 채권자는 배당에 동의한 것으로 봅니다(민사집행법 제153조 제1항).
배당기일에 출석한 이해관계인과 배당이의한 채권자 간에 합의한 때에는 자리에서 배당표를 변경하여 작성합니다(민사집행법 제150조 제2항).
배당금수령절차
배당기일 배당표가 확정되면 배당받을 채권자는 담당 경매계로부터 배당액지급증명서를 교부받은 후 공탁계로 가서 공탁금출급청구서로 교환한 다음 법원 내 은행에서 배당금을 수령합니다.
배당표와 배당기일의 참고사항
배당절차와 채권자
사실 경매절차에서 채권자에게 가장 중요한 절차는 배당절차입니다.
채권자는 배당을 받기 위해 경매개시가 된 후 통상 8개월에서 1년 이상을 기다립니다.
그럼에도 불구하고 채권자에게 정작 가장 중요한 배당표 작성이나 배당기일에 제대로 대응하지 못해 어이없는 피해를 당하는 경우가 비일비재합니다.
우선 배당순위에 따른 계산이 까다롭고, 막상 배당 당일 짧은 시간에 서로 물고 물리게 되는 배당이의의 특성상 전문가들도 배당기일에 대처하기란 상당히 어렵습니다.
아차 하는 순간 막대한 재산피해로 연결될 수 있습니다.


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