10만건 이상의 경매상담, 수백건의 경매관련소송, 수천건의 경매연기/정지/취하실적


임차인

배당요구의 종기 법원은 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. (민사집행법 제 84조)


권리신고 및 배당요구신청
우선변제청구권


우선변제청구권이 있는 임차인은 배당요구의 종기까지 반드시 경매법원에 권리신고 및 배당요구신청을 마쳐야 합니다.


현황조사



법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 대하여 조사하도록 명하는데(민사 집행법 제85조), 이것은 일반적으로 현황조사명령이라고 하며 집행관에게 발하는 직무명령입니다.
현황조사명령은 통상 경매개시로부터 3일 안에 그리고 조사기간은 2주 안에 하여야 합니다(재민 91-5).



배당요구의 종기 연기

법원은 임차인이 책임질 수 없는 사유로 법원으로부터 임차인통지서를 받지 못하여 임차인이 배당요구의 종기 내에 배당요구를 하지 못하는 등 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기합니다.


대항력있는 임차권자
낙찰인에게 승계되는 임대차

임차인이 등기부상의 최선순위 권리자보다 먼저 주택을 인도받고 전입신고를 마친 경우와 또는 상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 경우 법률용어로 이를 '대항력 있는 임차권자'라고 합니다.

만약 대항력 있는 임차권자가 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 하더라도 배당받지 못한 나머지 부분에 대하여는 낙찰로 소멸되지 않고 종전의 권리 그대로 낙찰인에게 승계됩니다.
즉 낙찰인이 임차권을 안고 매입한 경우가 되는 것입니다.

배당요구를 하면 법원에서 배당해주고, 배당요구를 하지 않으면 낙찰인이 임차보증금을 물어주게 됩니다.
대항력 있는 임차권자가 확정일자까지 갖춘 경우 배당요구종기까지 배당요구신청을 하면 확정일자 순위에 따라 법원에서 배당을 받지만, 배당요구신청을 하지 않은 경우 종전의 권리 그대로 낙찰인에게 승계됨으로, 대항력이 있는 임차권자는 선택적으로 권리행사를 할 수 있습니다.

민사집행법 제88조는 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자(대항력있는 임차권자)는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다고 규정하고 있습니다.

주택(상가건물)임대차보호법의 입법취지에 반하는 행위로서 아래의 임대차는 이 법의 적용대상에서 제외됩니다.
일시사용을 위한 임대차
채권담보를 목적으로 한 임대차
매매대금의 확보를 위한 임대차
채권자가 제3자 명의로 한 임대차
채권자명의의 임대차(임차인이 채권자인 경우 제외)
소유자나 채무자와 친인척간의 임대차(제한적용)
허위의 임대차
비사업(비영업)용인 종중이나 동창회사무실

임대차의 허점
소액임차인의 배당요구신청

임대차계약은 쌍무계약으로서 임대인과 임차인과의 계약이기 때문에 당사자가 밝히기 전에는 제3자가 보증금과 계약내용을 알 수가 없으며, 한 편 당사자간 합의만 되면 언제든 계약갱신도 가능합니다.

집행관의 현황조사에서도 임차인이 조사에 응하지 않거나 사실과 다른 진술을 하더라도 이를 별도 강제할 수단은 없습니다.
경찰이나 검찰 진술에서도 묵비권을 행사하거나 본인에게 불리한 진술을 거부할 권리가 있는 것과 같이 집행관의 조사도 같은 맥락이기 때문입니다.

따라서 임차인이 이를 활용하기에 따라 법적으로 보호를 받을 수 없는 임차인이 보호받을 수도 있고, 반대로 잘못 활용하면 보호받지 못할 수도 있으며, 일부 최선순위 대항력 있는 임차권자의 경우 임차계약 내역을 밝히지 않거나 사실과 다르게 진술하여 매각과정에서 계속 유찰시킨 뒤 헐값에 낙찰받는 방법으로 활용합니다.


주택/상가건물임대차
권리신고 및 배당요구신청 방법

임차인은 배당요구의 종기까지 법원에 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하여야하며 신청서에는 임대차계약서 사본과 주민등록증 초본 또는 사업자등록을 첨부하여야 합니다.

우선변제권행사의 요건

확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인 등이 배당요구신청을 마친 경우 “배당요구의 종기”까지 주민등록/사업자등록 그리고 점유 등 대항요건을 계속 유지하여야 우선변제를 받을 수 있습니다(대법원 95 다44597판결 참조).

배당요구종기 이전에 대항요건을 상실한 경우에는 우선변제를 받을 수 없으므로 부득이 이전하여야 할 경우 임차권등기를 마친 다음 이전 하여야 합니다.

검토사항
배당요구를 신청하기 전에 임차보증금 보호여부에 대한 정확한 권리분석
(배당요구 후 보증금액 번복 및 배당철회 불가능)
이미 잘못 배당요구를 한 경우 보호받을 수 있는 방법 검토
최선순위 대항력있는 임차권자가 낙찰받을 경우 배당요구신청여부 선택적행사
임차인이 낙찰 받을 경우 임차보증금 상계 및 채무인수 여부 신중히 검토
(채권자 및 소유자가 배당이의시 상계 불가능)
수리비 및 공사비를 받는 절차와 유치권주장 방법 검토
배당받을 금액 사전 분석과 배당이의에 대처하는 방법 검토
임차인의 배당금 수령과 임차목적물의 인도와 동시이행의 관계에서 원만한 합의방법 검토
재임대의 경우 통상적인 절차 검토
이사(인도)날짜 조정 및 이사비용 절충 방법
보호받지 못하는 임차인 인도와 명도 대처방법 검토

필요비와 유익비
비용상환청구권(민법 제626조)

임차인이 임대인의 의무에 속하는 임차주택의 보존에 필요한 비용을 대신 지출한 경우에는 필요비로서 임대인에게 전액의 상환을 청구할 수 있고, 임차인의 비용으로 임차주택을 개조 및 개량하여 그 가치가 증가된 때에는 그 증가액만큼 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.

필요비는 임차인이 임차주택의 보존을 위하여 지출한 비용을 일컫는 말이고, 
유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다.

경매절차에서의 필요비와 유익비

매각대금에서 제1순위로 우선변제를 받을 수 있는 권리와
낙찰인에게 유치권으로 대항할 수 있는 권리를 겸유하여 행사할 수 있습니다.

부속물매수청구권(민법 제646조)

임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 임차건물에 부속한 물건이 있거나 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 낙찰인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서, 경매절차에서 임차인은 위 매수금액을 지급받을 때까지 동시이행의 항변권으로서 유치권을 행사할 수 있습니다.


상가건물임대차보호법이 주택임대차보호법과 다른점
상가건물임대차는 일정금액 이상의 임차보증금은 보호받지 못합니다.

주택임차인은 임차보증금액에 관계없이 법 적용을 받지만, 상가건물임차인은 일정금액 이상의 임차보증금은 상가건물임대차보호법 적용대상에서 제외됩니다.

상가건물임차인의 환산보증금제 적용

주택임차인은 월세에 관계없이 임차보증금액만을 기준으로 법 적용을 받지만, 상가건물임차인은 환산보증금제를 적용합니다.

환산보증금제란 임차보증금에 월세환산액(월세 ×100)을 더한 금액을 말합니다. 최우선순위 소액보증금도 환산보증금제를 적용 합니다.


배당금수령과 명도확인서
낙찰인과 사전에 합의하여 명도확인서 발급

배당기일 임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면
임대차계약서 원본
주택임차인은 주민등록등본
상가건물 임차인은 사업자등록증의 현황서등본
매수인의 인감이 날인된 명도확인서
매수인의 인감증명을 제출하여야 합니다.

명도확인서를 받지 못할 경우
임차부동산을 매수인에게 명도하였다는 점을 입증하면 됩니다.

예를 들어 명도확인서 대신 통/반장의 확인서, 아파트관리소장 명의 확인서에 전출된 주민등록등본 등을 첨부하여 법원에 제출하거나, 입증에 어려운 사정이 있는 경우 집행법원에 사실조회신청을 하면 집행법원에서 관할경찰서에 명도여부에 대한 사실조회를 하는 절차를 밟습니다.

이사기간

임차인은 임차건물을 매수인에게 인도하지 않으면 우선변제금을 수령할 수 없고 반면 낙찰인(임대인)의 입장에서 임차보증금반환과 임차목적물의 인도는 동시이행의 관계에 있으므로 매수인과 임차인 상호 원만하게 합의하여 우선변제금 수령방법과 이사기간을 정하게 됩니다.

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