10만건 이상의 경매상담, 수백건의 경매관련소송, 수천건의 경매연기/정지/취하실적


소유자/채무자

경매개시결정

이제 법대로만 하면 됩니다.
어차피 시작된 경매, 이제 선택과 판단만 남았습니다.
하기에 따라 전화위복의 기회가 될 수도 있습니다.



경매진행 주요절차
경매개시가 되었더라도 매각기일이 잡힐 때까지 적어도 3-4개월 이상의 시간이 걸리고 경매절차를 적절히 활용한다면 상당기간 기일을 더 연기시키거나 정지시킬 수 있습니다.

근본적으로 사태해결을 모색할 수 있는 전환점이자 법적절차를 어떻게 활용하느냐에 따라 오히려 전화위복의 계기가 될 수 있습니다.

문제 해결방법
첫째, 시세보다 갚을 금액이 적은 경우
둘째, 시세보다 갚을 금액이 많은 경우
셋째, 부당하게 경매신청이 들어온 경우


시세보다 갚을 금액이 적은 경우
취하금액 산출
현재 연체이자가 얼마나 적용되는지, 그리고 연체이자나 원금일부만 상환해도 취하가 가능한지, 또는 채권전액을 변제하여야 취하할 수 있는지 알아보는 것이 순서입니다.

그다음 본인이 직접 취하자금을 마련할 수 있는지 아니면 빌려야 하는지 판단하여야 합니다.


경매취하
경매절차에서 매각이 되기 전까지 경매신청채권자와 합의하거나 변제공탁을 통해 경매를 취하합니다.

취하자금을 대출받는 방법이 있으며 기타 경매신청채권자의 근저당권이나 채권을 제3자에게 양도하는 방법, 조건부매매방식, 공동투자 및 공동개발을 조건으로 투자자금을 유치하여 경매를 취하하는 방법도 있습니다.


경매취소
채권자가 부당하게 금전을 요구하거나 또는 다른 사람에게 이미 낙찰이 된 상태라면 이때는 경매취소를 검토하여야 합니다.
경매취하는 채권자가 경매신청을 철회하는 절차지만 경매취소는 일단 효력이 있었던 경매개시의 효력을 애초부터 없었던 것으로 만드는 법적절차입니다.

이 경우 만약 이미 낙찰이 되었더라도 낙찰인의 동의 없이 일방적으로 경매를 취소시킬 수 있습니다.

법적으로 대응하는 방법으로는 변제공탁 후 근저당권 말소소송을 하거나 청구이의의 소를 제기하여 경매를 취소시키는 방법이 있으며. 여기에 경매절차를 연기하거나 정지하는 절차를 활용하기도 합니다.

민사집행법에 따른 법적절차
경매개시결정에 대한 이의신청(법 제86조)
청구에 관한 이의의 소(법 제44조)
매각허가결정의 취소신청(법 제127조)
경매연기 및 정지(법 제266조, 제51조 제2항)
집행의 필수적 정지/제한(법 제49조)
경매의 취하(법 제93조)
경매의 취소(법 제50조 제1항)


시세보다 갚을 금액이 많은 경우
첫째, 부동산을 포기할 것이냐 아니면 되찾을 것이냐를 판단하여야 합니다.
경우에 따라 경매기간을 가능한 연기시키는 절차를 밟으면서 그 다음 천천히 진로를 모색하는 방법도 있습니다.

의뢰인의 판단 여하에 따라 권리행사나 기득권주장의 방법이 달라집니다.
경매기간을 최대한 연장시키는 방법
기득권을 활용 최대한 싸게 낙찰 받고 잔금을 대출받는 방법
제3자에게 매각이 된 후 채권자의 채무를 탕감 받아 경매를 취소시키는 방법
개인회생 및 파산을 경매절차에 활용하는 방법
배당이의로 배당을 중지시킨 후 채권자들과 절충하는 방법
이사기간 및 이사비용 합의하는 방법


둘째, 시세보다 갚을 금액이 많은 경우 낙찰을 고려하여야 합니다.
입찰보증금 10%와 나머지 10%정도만 더 준비하면 나머지 잔금은 은행 및 금융권에서 연 3%대의 이자로 대출받을 수 있으므로 만약 싸게 낙찰받을 수만 있다면 새로운 경매회생의 기회가 될 수도 있습니다.

기득권을 활용하면 최대한 싸게 낙찰 받을 수 있습니다.
제3자에게 매각된 경우 매각을 불허가시키는 방법
후순위채권자들의 부실채권을 적정가에 매입하는 방법으로 경매회생 검토
채권자의 채권을 적정가에 매입하여 채권자대위권을 확보하는 방법
유치권 및 지상권을 매입하거나 양도받아 기득권을 대위행사 하는 방법
(공사비유치권 포함 / 지상권 중 수목, 입목, 과실수취권, 정원석 등 포함)


셋째, 채권자의 채무를 탕감 받아 경매를 취소시킬 수 있습니다.
채권자가 부당하게 금전을 요구하거나 또는 다른 사람에게 이미 낙찰이 된 상태라면 이때는 경매취소를 검토하여야 합니다.
경매취하는 채권자가 경매신청을 철회하는 절차지만 경매취소는 일단 효력이 있었던 경매개시의 효력을 애초부터 없었던 것으로 만드는 법적절차입니다.

이 경우 만약 이미 낙찰이 되었더라도 낙찰인의 동의 없이 일방적으로 경매를 취소시킬 수 있습니다.

법적으로 대응하는 방법으로는 변제공탁 후 근저당권 말소소송을 하거나 청구이의의 소를 제기하여 경매를 취소시키는 방법이 있으며. 여기에 경매절차를 연기하거나 정지하는 절차를 활용하기도 합니다.

민사집행법에 따른 법적절차
일반적으로 경매진행 중에는 채무를 탕감받기가 쉽지 않습니다. 그러나 일단 매각이 되면 사정이 달라집니다.
왜냐하면 채권자들은 배당기일이 지정되어야 그때 비로소 매각대금의 범위내에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.

이때 만약 소유자/채무자가 배당이의를 제기하면 채권자는 어쩔 수 없이 배당이의의 소가 끝날 때까지는 배당금을 찾아갈 수 없기 때문에 매각금액을 기준으로 채권자들과의 합의가 충분히 가능해 집니다.
금융권에서도 매각금액을 한도로 결손처분할 수 있어 부동산에 대한 채무탕감이 가능해 집니다.

한편 제3자에게 낙찰이 된 후에도 채권이 변제되면 낙찰과 관계없이 소유자가 일방적으로 경매를 취소시킬 수 있는 점도 참고바랍니다.


부당하게 경매신청이 들어온 경우
민사소송 및 형사고소 병행
채권을 과다 청구한 경우에는 실제 변제할 금액을 공탁한 후 근저당권말소청구의 소 및 청구이의의 소를 제기하여 경매를 취소 시켜야 합니다.

인감증명이나 인감을 도용하거나 허위의 채권으로 경매신청을 한 경우 민사소송이나 형사고소를 병행하는 방법이 있습니다.

본인이 보유하고 있는 자료를 찾아보고 자료가 미흡하면 경매법원에서 채권자의 경매신청서와 첨부서류를 복사하여 확인하는 방법이 있습니다.

검토사항
경매개시결정에 대한 이의신청
청구이의의 소
배당이의의 소
사해행위 취소
집행에 관한 이의신청
경매신청채권자에게 배당될 금액이 없는 경우의 경매취소
남을 가망이 없는 경우의 경매취소(민사집행법 제102조)
여러 개의 부동산을 매각하는 경우 일부의 매각대금으로 경매신청채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. (민사집행법 제124조 제1항)
매각허가결정에 대한 즉시항고
형사고소
사기(형법 제347조)
위조사문서 등의 행사(형법 제234조)
사문서 위조, 변조(형법 제231조)
인장위조 부정사용(형법 제239조)

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